Закон о жилищных кооперативах

  • автор:

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ (последняя редакция)

30 декабря 2004 года N 215-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ЖИЛИЩНЫХ НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ, от 13.07.2015 N 231-ФЗ, от 03.07.2016 N 292-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

  • Глава 1. Общие положения
    • Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
    • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
    • Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах
    • Статья 4. Ответственность кооператива
    • Статья 5. Члены кооператива
    • Статья 6. Ответственность членов кооператива
    • Статья 7. Права членов кооператива
    • Статья 8. Обязанности членов кооператива
    • Статья 9. Прекращение членства в кооперативе
    • Статья 10. Исключение члена кооператива из кооператива
    • Статья 11. Устав кооператива
  • Глава 2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива
    • Статья 12. Создание кооператива
    • Статья 13. Реорганизация кооператива
    • Статья 14. Ликвидация кооператива
    • Статья 15. Реестр жилищных накопительных кооперативов
  • Глава 3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 16. Основные особенности деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 17. Предоставление кооперативом информации о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 18. Предоставление документов кооператива членам кооператива
    • Статья 19. Порядок предоставления кооперативом информации и документов
    • Статья 20. Годовой отчет кооператива
    • Статья 21. Порядок раскрытия информации кооперативом
    • Статья 22. Утратила силу
    • Статья 23. Источники финансирования деятельности кооператива
    • Статья 24. Паевые взносы членов кооператива
    • Статья 25. Вступительные членские взносы и членские взносы
    • Статья 26. Использование кооперативом паевого фонда кооператива
    • Статья 27. Формы участия в деятельности кооператива
    • Статья 28. Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива
    • Статья 29. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива
    • Статья 30. Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение
    • Статья 31. Выселение из жилых помещений кооператива
    • Статья 32. Выплата действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе
  • Глава 4. Управление кооперативом
    • Статья 33. Органы кооператива
    • Статья 34. Общее собрание членов кооператива
    • Статья 35. Внеочередное общее собрание членов кооператива
    • Статья 36. Общее собрание членов кооператива в форме заочного голосования
    • Статья 37. Информация о проведении общего собрания членов кооператива
    • Статья 38. Кворум общего собрания членов кооператива
    • Статья 39. Счетная комиссия
    • Статья 40. Подсчет голосов при голосовании
    • Статья 41. Общее собрание членов кооператива в форме собрания уполномоченных
    • Статья 42. Правление кооператива
    • Статья 43. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива
    • Статья 44. Исполнительные органы кооператива
    • Статья 45. Требования к должностным лицам кооператива
    • Статья 46. Ответственность должностных лиц кооператива
  • Глава 5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и надзор за деятельностью кооператива
    • Статья 47. Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива
    • Статья 48. Ограничения совершения кооперативом сделок
    • Статья 49. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива
    • Статья 50. Надзор за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 51. Права Банка России при осуществлении надзора за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 52. Полномочия Банка России при осуществлении надзора за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 53. Резервный фонд и иные фонды кооператива
    • Статья 54. Аудиторская проверка ведения бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива
    • Статья 55. Ответственность за нарушение правил осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
    • Статья 56. Саморегулируемые организации в сфере финансового рынка, объединяющие жилищные накопительные кооперативы
  • Глава 6. Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона
    • Статья 57. Переходные положения
    • Статья 58. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

ФЗ-236 новые правила для жилищных кооперативов

Скоро, совсем скоро вступят в силу новые правила для ЖСК, которые регламентируются законом ФЗ-236, изложенном в статье 123.1 Жилищного кодекса РФ.

Закон был принят в 2015 году, но как обычно бывает, застройщикам дали время раскачаться и подготовиться к нововведениям.

Кроме этого, при внимательном ознакомлении с данным законом, не устаешь удивляться тому, как наши парламентарии успевают в одном законе прописать строжайшие предписания и ограничения для застройщика, и тут же, в этом же законе, указываются методы обхода данного закона. Но, обо всём по-порядку.

Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236

Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:

  • устав кооператива;
  • количество членов жск;
  • документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;

Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:

  • количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
  • географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
  • предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;

В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована

Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:

  1. Проектная документация,
  2. Правоустанавливающая документация на землю,
  3. Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
  4. Заключения ревизионной комиссии и т.д.

Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно, с помощью всё той же информационной базы, о которой говорилось выше.

Это далеко не всё, что приготовили законотворцы в рамках закона 236 ФЗ. Самое интересное касается ограничений по объему строительства жск.

Ограничения по объемам строительства для ЖСК

С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения:

  • дом должен быть не более 3х этажей;
  • одновременно нельзя строить более одного дома.

И дальше самое интересное! Ну не могли парламентарии не оставить лазейки для коррупционных схем. Законом предусмотрены исключения из общего правила, ограничивающего объем строительства.

В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.

Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.

Хотя данным законом достаточно строго регламентируются правила вступления в ЖСК, чётко прописаны те категории граждан, которые имеют право на вступление в жск с целью строительства многоквартирного дома, но нет сомнений и в том, что найдутся умные головы, которые смогут найти лазейки для строительства многоэтажек посредством жск.

Сам собой возникает вопрос, что же будет с теми ЖСК, которые созданы до 25.07.2015 (дата принятия закона ФЗ-263) и в настоящее время ведут строительство многоэтажек на территории Анапы. К таким относятся:

  • ЖСК «Каскад», который зарегистрирован в 2013 году и возводит ряд девятиэтажных домов по ул. Парковая, 60
  • ЖСК «Спектр» зарегистрирован 29.01.2014
  • ЖСК «на Крепостной» зарегистрирован 03.02.2014
  • ЖСК «на Ленинградской 81» зарегистрирован 28.08.2014
  • ЖСК «на Шевченко» зарегистрирован 28.08.2014
  • ЖСК «на Стахановской» зарегистрирован 03.04.2015
  • ЖСК «Ленинградский» (Ленинградская, 76) зарегистрирован 14.04.2015

Согласно пункта 8 статьи 9 ФЗ-236 данные жск после 25.07.2016 не будут вправе принимать новых членов в кооператив до тех пор пока не получат разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остановятся ли продажи в данных жск? Сомневаюсь. Еще Остап Бендер доказал, что существует множество законных способов изъятия денег у населения. Это может быть обыкновенная расписка о получении денег, или добровольное пожертвование. Уверен, что застройщики найдут грамотный выход из положения и продажи не остановятся.

Кто контролирует деятельность ЖСК

В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Не важно, как он будет называться, комитет, отдел, департамент, — в любом случае, это будут люди из администрации г-к. Анапа.

Плановая проверка деятельности жск, согласно п.п.5,6 статьи 123.2 ФЗ-236 проводится через год после выдачи разрешения на строительство или через год после крайней проверки. Внеплановые проверки так же возможны. Основанием для них служит заявление от граждан о нарушении правил застройки или строительства, либо это может быть требованием прокурора.

За что будут наказывать жск и руководителей жск

Нарушение

Штраф

Дата

Основание

Неразмещение или несвоевременное размещение застройщиком необходимой информации в государственной информационной системе. А также размещение информации не в полном объеме или заведомо искаженной

Для компании-застройщика – 100 тыс. руб.

С 1 июля 2016 года

П. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ

Неисполнение жилищно-строительным кооперативом обязанности по ведению реестра членов ЖСК

Для ЖСК – от 20 тыс. до 100 тыс. руб. Для должностных лиц кооператива – от 5 тыс. до 15 тыс. руб.

С 1 июля 2016 года

Ст. 14.28.1 КоАП РФ

Непредставление в установленный срок в регистрирующий орган информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования или поручительства

Для страховой компании или банка – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Для их должностных лиц – от 5 до 15 тыс. руб.

Как отразится принятие закона на строительной отрасли Анапы. Моё скромное мнение, отразится только положительно. Уже сейчас новая стройка по ул. Заводская 28 В ведется по ФЗ-214, хотя раньше застройщик ни когда бы не подумал оформлять эту точечную застройку надлежащим образом.

Уверен, что жск на территории Анапы мы больше не увидим, если не будут приняты очередные поправки. В том виде, в каком закон существует сейчас, создание жск и строительство многоквартирных домов полностью лишено смысла. Слишком дорогая земля делает малопривлекательным вложение в строительство малоэтажного дома. Застройщики, привыкшие к сверхприбылям не станут мелочиться.

Вряд ли жск исчезнет совсем. Ровный как стол Анапский район позволяет комфортно вести строительство в ближайших пригородах Анапы. Конечно, цена за квадрат там вряд ли будет дороже 30 т.р. на начальном этапе и 35 на этапе сдачи, но это как раз и есть то самое жилье эконом класса, которого так не хватает сегодня в России.

Станет ли жск безопасней для дольщиков

К сожалению, вряд ли жск станет для дольщиков безопасней чем сейчас, скорее наоборот. Почему так? Когда стройка находится в центре города, на виду у власти, когда обманутых дольщиков не один десяток, а сотня или две, то власти намного быстрей начинают шевелиться в случае задержки строительства. Если же, не дай бог, остановится строительство трёхэтажного домика где-нибудь в хуторе Чекон или в станице Гостагаевская, то достучаться до властей будет намного сложней. Если власть ни как не реагирует на то, что среди города стоит уже полгода остановленная стройка ЖК Парковый, то что говорить от трехэтажном домике где-то в районе.

Статья 117 ЖК РФ. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

5. В случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 113 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов жилищного кооператива с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

1. Согласно ст. 116 комментируемого Кодекса (см. соответствующий комментарий) высшим органом управления кооператива является общее собрание. При этом вместо него в крупных кооперативах могут создаваться конференции. Норма представительства на конференции устанавливается уставами конкретных кооперативов.

Выбирая норму представительства, как представляется, кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание то, что на конференции должно присутствовать оптимальное количество представителей (например, 50 или 100), в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, представителями становятся уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива.

2. Созыв общего собрания (конференции) кооператива производится членами кооператива или его органами.

Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во многих уставах кооперативов отражена норма, содержавшаяся в отмененном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива, которая устанавливала, что собрание должно было созываться правлением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных кооперативов. Думается, что целесообразно проводить созыв высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.

При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное решение каких-либо вопросов, созыва внеочередного собрания могут потребовать третья часть членов кооператива, правление, ревизионная комиссия. Представляется, что в «патронажном» кооперативе право требования внеочередного собрания должны иметь организация либо орган местного самоуправления, при помощи которых был организован кооператив.

3. Общее собрание (конференция) кооператива может считаться таковым лишь при наличии определенного количества членов (уполномоченных) кооператива. Кворум, необходимый для проведения общего собрания (конференции), закреплен в ч. 1 комментируемой статьи, он составляет 50% членов кооператива плюс один, т.е. если в кооперативе 100 членов, то на собрании должно присутствовать более 50 членов.

4. По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством присутствующих на общем собрании (конференции). Однако устав кооператива может предусматривать вопросы, по которым решение принимается при условии, что за него проголосовало более 3/4 присутствующих на собрании (конференции) членов кооператива: например, внесение изменений и дополнений в устав кооператива, избрание председателя правления кооператива.

Решение общего собрания (конференции) оформляется протоколом и является обязательным для членов кооператива и безусловным для органов управления и контроля.

Все о правлении в жилищном кооперативе: состав, функции, избрание и ответственность. Кому оно подотчетно?

Что такое правление ЖК и ЖСК?

При образовании ЖК или ЖСК из членов кооператива избирается управленческий аппарат. Количество управленческих должностей устанавливается Уставом организации. В этом же документе оговаривается срок полномочий выбранных лиц, по окончании которого организуются перевыборы.

Правление принимает, осуществляет руководящую функцию в периоды между собраниями пайщиков. В их компетенцию входит также приводить в действие условия, принятые на общих собраниях членов ЖК и ЖСК.

Деятельность управления ЖК регламентируется не только внутренними документами кооператива, но и Жилищным кодексом РФ. Правила избрания председателя и его помощников устанавливаются статьей 118 ЖК РФ.

Виды

Управление жилищным кооперативом на этапе строительства, реконструкции или дальнейшего содержания МКД, весьма сложная задача. Для того, чтобы мнения всех членов организации учитывались, а функции выполнялись максимально эффективно образуется несколько органов:

  1. Общее собрание. Включает в себя всех пайщиков ЖК и ЖСК.
  2. Конференция. Такой вид собраний возможен, если в организации более 50 пайщиков, а конференция прописана в Уставе.
  3. Правление.
  4. Председатель.

Председатель работает в тесной связке с остальными работниками. При этом наибольшая ответственность ложится на плечи председателя, так как именно он принимает окончательные решения по выполнению того или иного действия.

Что является высшим органом власти в этих организациях?

Высшим органом управления в ЖК и ЖСК считается собрание пайщиков организации. Только на коллективном собрании могут быть приняты решения о:

  • структуре аппарата;
  • процедуре избрания председателя и других лиц управленческого аппарата;
  • создании ревизионной комиссии;
  • приеме заявлений для вступления в пайщики ЖК и их рассмотрение.

Все вопросы, вынесенные на собрание, протоколируются в письменном виде. На основании протокола проводится дальнейшая хозяйственная политика.

Выполнение принятых собранием решений возлагается на председателя.

Кому подотчетно правление?

Правление ЖК отчитывается перед собранием пайщиков. И председатель, и иные работники избираются из числа собственников кооперативного жилья. За свои действия в полном объеме они отвечают перед иными владельцами квартир, входящих в кооператив.

Собрание собственников может досрочно назначить нового председателя или полностью сменить аппарат МКД на иных кандидатов.

Состав и количество членов

В состав управленческой структуры входят:

  • председатель;
  • ревизионная комиссия;
  • работники правления;
  • бухгалтер, а иногда и юрист.

Вопрос сколько человек должно входить в аппарат управления ЖК или ЖСК не регламентируется на государственном уровне. В Жилищном кодексе нет никаких указаний на этот счет. Число управленческой структуры прописывается в Уставе и исходит из количества пайщиков и объема предстоящей работы.

В аппарате должно быть не менее трех человек. При увеличении количества следует всегда формировать нечетный состав, чтобы не получать при голосовании ровного количества голосов.

Собрание пайщиков может в любой момент сократить или увеличить число представителей правления.

Функции и компетенции членов

При управлении многоквартирным домом председатель и иные лица управленческой структуры выполняют определенные функции по созданию и регулированию эффективного функционирования работы ЖК и ЖСК. Все действия должны быть согласованными и упорядоченными.

В зависимости от формы товарищества – ЖК или ЖСК, компетенции членов правления разнятся.

ЖК

К компетенции членов правления ЖК, в соответствии с законодательными нормами РФ, относят:

  1. Прием денежных взносов от пайщиков.
  2. Разработка смет.
  3. Составление отчетов.
  4. Подписание договоров с наемными сотрудниками.
  5. Надзор за проведением строительных работ.
  6. Рассмотрение заявлений о приеме новых участников кооператива.
  7. Учет членов организации.
  8. Созыв собраний и конференций.

Председатель, бухгалтер и другие члены управленческой структуры имеют право представлять интересы организации в государственных органах.

ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы формируются для возведения МКД с нуля. Их главной целью является:

  • собрать пайщиков, желающих решить свои жилищные проблемы;
  • построить МКД.

В рамках этих целей члены правления имеют следующие компетенции:

  1. Сбор паевых взносов.
  2. Целевое распределение денежных средств.
  3. Подписание договоров с подрядными строительными организациями.
  4. Контроль за ведением стройки.
  5. Оформление технической и разрешительной документации.

Основные функции и компетенции дополняются рядом мелких пунктов, которые неразрывны с ведением хозяйственного процесса.

Особенности вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая вы найдете , о том, что такое ЖСК, какова деятельность, полномочия, преимущества, недостатки и риски, читайте .

Избрание и смена кандидатур

Председатель и члены правления избираются сразу после того, как на общем собрании принимается единогласное решение об образовании кооператива. Все управленческие должности избираются из числа пайщиков. Для утверждения кандидатур проводится голосование. Каждый отдельный кандидат утверждается большинством голосов, что и регистрируется в протоколе собрания. Протоколируется и срок вверенных полномочий.

По окончания срока полномочий назначается переизбрание председателя или членов управленческой структуры.

Переизбрание может проводиться досрочно. Выступить с предложением смены кандидатуры имеет право любой член кооператива.

Избранные или переизбранные лица вносятся в данные о юридическом лице. Для этого в ЕГРЮЛ подается заявление, где зафиксированы сведения о законных представителях ЖК или ЖСК.

Собрания и протоколы

Собрания правления назначаются председателем. Для проведения собрания требуется составить повестку дня будущего мероприятия. Не задокументированные вопросы не могут выноситься на обсуждение. Исключений из правил составляют аварийные и экстренные ситуации.

Все члены правления должны в обязательном порядке быть уведомлены о назначенном мероприятии. Председатель возглавляет собрание, но решения принимаются большинством голосов. Результаты голосования протоколируются в обязательном порядке.

Протокол собрания заверяется подписью председателя и назначенного секретаря. Иногда подписи ставят и остальные члены правления. Протокол является основанием для проведения различных хозяйственных или финансовых действий.

Скачать образец протокола правления ЖСКМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Срок полномочий и периодичность заседаний

Устав ЖК предусматривает сроки, на которые будут избраны члены правления или председатель. В большинстве случаев этот период равен 2-5 годам.

Избранные кандидаты могут быть переизбраны, если их работа устраивает большинство собственников жилья. В противном случае ставится вопрос о назначении новых представителей. Каждое должностное лицо имеет право взять самоотвод, заявив о нежелании выполнять свои обязанности дальше.

Заседания управленческого аппарата проводятся в течение всего года. Обычно они запланированы на месяцы вперед.

При возникновении форс-мажорных ситуаций заседаний проводятся в экстренном порядке.

Предлагаем вашему вниманию следующие материалы:

  • Полезные факты о создании, ликвидации и реорганизации ЖСК жилищного кооператива.
  • Покупка квартиры по договору с ЖСК.
  • Что такое жилищно-накопительный кооператив, выгодно ли это?
  • Стоит ли вступать в жилищные кооперативы?

Ответственность

Все члены управленческой структуры ЖК и ЖСК несут административную, гражданско-правовую и уголовную ответственность в соответствии с действующим в РФ законодательством. Они могут привлекаться к ответственности за:

  • ненадлежащее исполнение обязательств, прописанных в договорах;
  • недостоверные данные, указанные в финансовой отчетности;
  • нарушение прав собственности по отношению к иным физическим или юридическим лицам;
  • нарушения Устава кооператива;
  • нарушение экологических норм;
  • несоблюдение безопасных условий труда;
  • реализацию некачественных услуг и многое другое.

Причинение ущерба, повлекшее убытки организации, влечет административную, а в некоторых случаях даже уголовную ответственность.

Управленческий аппарат жилищных кооперативов не преследует коммерческих целей. Он состоит из членов ЖК и должно отстаивать общие интересы организации. Собственники недвижимости имеют право получать исчерпывающие сведения о работе аппарата. Недобросовестное исполнение обязанностей позволяет переизбирать должностных лиц и назначать на из место других.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками. Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

О рисках ЖСК и ЖНК вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:

  • выходе из кооператива;
  • оплате паев;
  • деятельности;
  • регистрации;
  • членстве;
  • и общем собрании собственников.

Когда и в каких случаях заключается?

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем ЖСК заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

  • составления договора займа;
  • оплатой векселями;
  • предварительно составленного договора купли–продажи;
  • договора долевого участия;
  • договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

  • обслуживание дома;
  • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

  • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
  • соблюдение правил по технике безопасности;
  • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
  • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Договор с ЖСК: образец.

Пошаговая инструкция

  1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
  2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
  3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
  4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
  5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
  6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
  7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
  8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
  9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
  10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
  11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
  12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.

    На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.

  13. Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
  14. Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
  15. Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
  16. Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
  17. Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
  18. Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
  19. Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.

В некоторых случаях лучше вступить в ДДУ, связываться с ЖСК — дело рискованное. Советуйтесь с опытным юристом, держите под контролем работу как ЖСК, так и застройщиков до момента заселения в долгожданное жилье.

Нюансы заключения и регистрации договора

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Проблем будет меньше, если покупается жилье вторичное, в уже построенном доме, при выплаченном пае, при решении все юридических и организационных вопросов.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

ЖСК: Решение квартирного вопроса смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *