Риск случайной гибели квартиры

  • автор:

Энциклопедия решений. Переход права собственности на товар и рисков его случайной гибели (повреждения) по договору купли-продажи (поставки)

Переход права собственности на товар и рисков его случайной гибели (повреждения) по договору купли-продажи

По общему правилу, предусмотренному ст. 223 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором или законом, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, а в отношении имущества, отчуждение которого подлежит государственной регистрации, — с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В свою очередь момент исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется в соответствии с положениями п.п. 1 и 2 ст. 458 ГК РФ. С учетом этих норм, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, право собственности на товар переходит к покупателю:

— если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара, — с момента вручения товара покупателю или указанному им лицу. Как правило этим моментом признается указанная в товаросопроводительном документе дата его подписания покупателем (постановления АС Дальневосточного округа от 13.04.2015 N Ф03-810/15, Пятого ААС от 05.04.2016 N 05АП-1014/16, Пятнадцатого ААС от 28.02.2016 N 15АП-18588/15). Само по себе наличие в договоре условия о том, что приемка товара осуществляется с участием третьего лица, не означает, что если такое лицо к приемке не привлечено, то право собственности при передаче имущества покупателю не происходит (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.02.2016 N 303-ЭС15-14545);

— если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара — в момент предоставления товара в распоряжение покупателя.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. Следовательно, если товар передается покупателю в месте нахождения товара, основная обязанность продавца по договору может считаться исполненной, если срок передачи товара наступил, доказано наличие в месте выборки идентифицированного надлежащим образом товара, факт надлежащего уведомления об этом покупателя, а последним не представлено доказательств того, что исполнению обязательства осуществить выборку препятствовали недобросовестные действия продавца (постановления АС Уральского округа от 27.10.2015 N Ф09-7513/15, АС Волго-Вятского округа от 22.10.2015 N Ф01-4131/15, Девятого ААС от 29.01.2016 N 09АП-56475/15). А поскольку в силу п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, неблагоприятные последствия, связанные с уничтожением или повреждением товара, находящегося на складе продавца и фактически не полученного покупателем, принципиально могут быть отнесены именно на последнего. В силу ст. 210 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, бремя содержания имущества возлагается на собственника этого имущества. Понесенные продавцом расходы, связанные с обеспечением сохранности не выбранного покупателем товара, право собственности на который перешло к покупателю, могут быть взысканы с покупателя как убытки (постановление Восьмого ААС от 28.11.2013 N 08АП-8953/13);

— если из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, — в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2014 N Ф02-5063/14). В таких случаях само по себе отсутствие подписанного уполномоченным представителем покупателя товаросопроводительного документа (товарной накладной и т.п.) не имеет решающего значения в целях определения момента перехода права собственности на товар к покупателю. Факт передачи товара перевозчику или организации связи устанавливается на основании документов, оформляемых без участия покупателя. Неблагоприятные последствия, связанные с повреждением товара после его сдачи перевозчику, продавец не несет (постановления Восьмого ААС от 25.12.2014 N 08АП-12416/14, Пятнадцатого ААС от 29.04.2014 N 15АП-4401/14, Семнадцатого ААС от 18.04.2013 N 17АП-3370/13).

Стороны вправе определить в договоре момент перехода права собственности на товар и иным образом (см., в частности, ст. 491 ГК РФ). В практике можно встретить примеры, когда момент перехода права собственности на товар связывается с моментом заключения договора (постановление Пятого ААС от 18.06.2015 N 05АП-4457/15), моментом исполнения покупателем обязательств по оплате товара (постановление Пятнадцатого ААС от 11.07.2013 N 15АП-4365/13), моментом подписания товарной накладной (постановление Тринадцатого ААС от 20.04.2016 N 13АП-4317/16) и т.п.

Как и переход права собственности, переход рисков случайной гибели или случайного повреждения товара, если иное не предусмотрено договором, определяется моментом, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. При этом, поскольку упомянутые выше нормы ГК РФ являются диспозитивными (то есть стороны могут обусловить переход права собственности на товар и риска его гибели иными обстоятельствами), переход соответствующих рисков к покупателю не означает, что к нему перешло и право собственности на товар. Момент перехода риска гибели товара и момент перехода право собственности на товар к покупателю могут не совпадать (постановление Третьего ААС от 12.03.2012 N 03АП-362/12). При продаже некоторых объектов эти моменты не совпадают в силу закона. Так, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия, переходит на покупателя со дня подписания передаточного акта обеими сторонами (п. 2 ст. 563 ГК РФ), тогда как право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК РФ).

Применительно к отдельным видам договора купли-продажи установлены специальные правила определения момента перехода права собственности.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода этого права от продавца (ст.ст. 8.1, 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Согласно ст. 29 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» права на именные бездокументарные ценные бумаги переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя (в случае учета прав на ценные бумаги у лица, осуществляющего депозитарную деятельность) или с момента внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя (в случае учета прав на ценные бумаги в реестре владельцев ценных бумаг). А доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью переходит к приобретателю с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ, за исключением случаев ее перехода к обществу (п. 12 ст. 21, п. 7 ст. 23 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)*(1).

______________________________

*(1) Приведенное правило введено с 15.01.2016 Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ. До этой даты момент перехода прав на долю в уставном капитале ООО в ряде случаев связывался с моментом нотариального удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли.

7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости? (Руководство для организатора сделок)

7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости регулируется параграфом 1 (Общие положения о купле-продаже) и параграфом 7 (Продажа недвижимости) главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»).

Определение договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи недвижимости

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а именно – ничтожность.

Однако положение о том, что договор заключается «путем составления одного документа», не ограничивает количество экземпляров договора купли-продажи недвижимости, которых может быть любое количество. Для регистрации перехода права собственности на недвижимость требуется минимум три экземпляра: экземпляр продавца, экземпляр покупателя и экземпляр, который останется в регистрационном деле Росреестра.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Необходимо учитывать, что действующее законодательство не содержит требований по регистрации самого договора купли-продажи нежилой недвижимости. Государственной регистрации подлежит только договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК). Договор же купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Требования о государственной регистрации распространяются на переход права собственности, но не на договор купли-продажи нежилой недвижимости.

Предмет договора купли-продажи недвижимости и другие существенные условия

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Это означает необходимость описать и детализировать объект недвижимости таким образом, чтобы не возникало сомнений в его определенности. Обычно это достигается указанием в договоре на кадастровый номер продаваемого земельного участка или на условный номер для иных продаваемых объектов недвижимости, а также указанием площади объекта, точного адреса расположения объекта недвижимости, этажа или этажей, на которых расположен продаваемый объект недвижимости, номеров помещений, входящих в продаваемый объект по экспликации, и оформлением в качестве приложения к договору поэтажного плана приобретаемого объекта недвижимости, на котором каким-либо цветом выделены приобретаемые помещения. Разумно указывать в договоре, что приобретаемое здание, строение, сооружение находится на земельном участке, имеющем такой-то кадастровый номер, и прикладывать план этого земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, если иное не установлено законом.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении своего Пленума от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на продаваемую недвижимость само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Это означает, что стороны могут заключить договор купли-продажи в отношении несуществующей недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, но для перехода права собственности на такую недвижимость от продавца к покупателю продавец должен обладать правом собственности на неё в момент регистрации перехода этого права собственности к покупателю.

Предметом такого договора купли-продажи будущей вещи может быть и земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение будущей недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, помещения, земельного участка, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). При этом такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (п. 2 в Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В соответствие с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимости является существенным условием договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или самим договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Таким образом, если в договоре цена земельного участка или прав на него не указана, то она считается вошедшей в стоимость, находящегося на этом земельном участке здания, сооружения или другого недвижимого имущества.

В том случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку (ст. 489 ГК РФ), договор

считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей. Если в договоре отсутствуют указанные положения, то договор не может считаться заключенным.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

По общему правилу (п. 1 ст. 552 ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Однако переход прав на земельный участок от продавца к покупателю зависит от того принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или нет.

I. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

II. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Условия о качестве объекта недвижимости

Описывая и детализируя объект недвижимости, рекомендуется во избежание споров и недоразумений отразить в договоре условия о качестве (физическом и юридическом) объекта недвижимости.

Такая рекомендация основана на статье 557 ГК, которая в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве недвижимости, позволяет применять правила статьи 475 ГК за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 475 ГК с учетом указанного исключения, в свою очередь, предоставляет покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Если же недостатки объекта недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект недвижимости ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимости

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю.

Регистрация перехода права собственности к покупателю еще не означает, что объект недвижимости передан покупателю. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако будет неправильным думать, что именно после этого к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости. Указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации перехода к нему права собственности. Это связано с тем, что согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Но стороны все же могут в самом договоре указать, что риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости переходит к покупателю в момент передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

Гарантии сторон и обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Хорошо подготовленный договор купли-продажи недвижимости подразумевает наличие в нем гарантий и заверений в отношении продаваемого объекта недвижимости и самого продавца.

Поскольку основные риски в сделке принимает на себя покупатель, то именно он в первую очередь должен озадачиться тем, чтобы указать в договоре те гарантии, которые он хотел бы получить от продавца и нарушение которых может привести к возникновению у покупателя убытков, утрате прав на приобретенную недвижимость либо втягиванию покупателя в судебные споры по различным основаниям. Перечень гарантий зависит от условий и схемы сделки, от того, как оформлен объект недвижимости, от его юридической судьбы, состояния объекта недвижимости, а также от того, являются стороны сделки физическими или юридическими лицами. Подготовка перечня тех гарантий, которые должны быть даны продавцом и включены в договор купли-продажи – задача, которую организатор сделки должен поставить перед юристом, осуществляющим оформление сделки.

Количество гарантий, выдаваемых покупателем, как правило, значительно меньше гарантий продавца и представляют по сути гарантии в отношении полномочий покупателя на заключение договора и ограничений по ведению переговоров о покупке недвижимости и заключению договоров купли-продажи недвижимости с другими лицами.

Статьей 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении продаваемой недвижимости к моменту её передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Ответственность сторон за нарушение договора, в том числе за нарушение гарантий

Договор купли-продажи должен предусматривать ответственность (условия, вид и размер) за нарушение сторонами принятых на себя обязательств и гарантий. Ответственность может выражаться в возможности взыскания со стороны, допустившей нарушение договора, пеней, штрафов, убытков, процентов и т.п. Кроме того нарушение одной стороной определенных законом или договором обязанностей может привести к возникновению у другой стороны прав, необходимых для своей защиты. Примером могут являться нормы указанной выше статьи 460 ГК РФ.

Условия, касающиеся выхода из сделки

Для того чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, когда договор заключен, но в силу различных причин или обстоятельств не может быть исполнен, рекомендуем детально прописывать в договоре условия по выходу продавца и/или покупателя из сделки и условия, при наступлении которых договор будет считаться прекращенным. Описание и формулировка таких условий – задача вашего юриста.

>>

Квартиру еще не купили – а ее уже залили…

Чья головная боль катастрофы с продающимися квартирами — продавца или покупателя, выяснял Sobesednik.ru.

Ситуаций, когда может случиться беда, никто предвидеть не может. Скажем, вы купили квартиру — то есть госрегистрация права уже прошла, но прием-передачи квартиры еще не случился. И вот накануне этой самой передачи у соседа сверху лопнула труба, и ваша новая квартира залита так, что жить в ней уже невозможно. А продавец требует, чтобы вы передали ему деньги. Что делать?

За риски случайных гибели или повреждения недвижимости до момента передачи ее покупателю отвечает продавец, уверяет Александр Перепелкин, начальник юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость»:

— Нужно прописывать все нюансы в договоре купли-продажи недвижимости. Один из важных вопросов, о котором договариваются стороны, подписывая такой договор, — это вопрос о распределении бремени риска случайных гибели или повреждения недвижимости в период с момента заключения договора купли-продажи до передачи ее в собственность, а также фактическое пользование и владение покупателя.

Вы смоделировали одну ситуацию, а их может быть великое множество. К примеру, представьте, что вы купили (заключив договор купли-продажи, а возможно, уже и заплатив продавцу) жилой дом, сдали договор на госрегистрацию перехода права собственности… А в это время дом случайно (скажем, из-за лесного пожара) сгорел.

— Но ведь нельзя же все беды прописать в договоре. Что предусматривает закон в таких ситуациях? Ведь они, согласитесь, неоднозначны. С одной стороны, вы покупали жилой дом, а не пепелище. Да и квартиру пприобретали в пригодном для проживании виде, а не залитой и требующей ремонта. С другой — став собственником квартиры до того, как ее залил сосед, видимо, вы взяли на себя и все риски. А, значит, за нее придется заплатить… И тут возникает еще один вопрос — всю ли оговоренную сумму платить? Или сделать скидку на ремонт?

— Если руководствоваться общим правилом (уставлено ст. 211 Гражданского кодекса РФ) — риск случайных гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. И тогда в первом случае (когда сосед залил квартиру после госрегистрации права собственности) — это уже ваши риски, и нужно оплачивать стоимость квартиры. А во втором (когда дом сгорел до регистрации перехода права собственности к вам) вы можете требовать расторжения договора и возврата денег, так как во время пожара собственником еще был продавец.

Но общее правило на то и общее, что из него могут быть исключения. А они-то и установлены (как указано в ст. 211 ГК РФ) законом или договором.

— С договором все более-менее понятно. А какие исключения установлены законом?

— В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (то есть, опять же, по умолчанию), риск случайных гибели или повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом (или договором) продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Александр Перепелкин / архив редакции

Таким образом, нормы закона связывают момент перехода риска случайной гибели или случайного повреждения товара (а товаром может быть и недвижимость) не с переходом права собственности, а с исполнением продавцом обязанности по передаче товара покупателю. Именно это правило, если иное не предусмотрено соглашением сторон договора купли-продажи, и будет распределять риски между продавцом и покупателем недвижимости.

— А что в таком случае будет считаться знаком того, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем?

— Нужно помнить, что передача недвижимости по договору купли-продажи (со ст. 556 ГК РФ) осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

— Если вернуться к нашим примерам, правильно ли я поняла, что это означает следующее: если стороны не прописали иной порядок в договоре купли-продажи, то в обоих ситуациях ответственность несет продавец? И в примере с пожаром, и в примере с залитой квартирой? Ведь ни в одной из этих ситуаций стороны не подписали передаточного акта.

— Да. И это, в свою очередь, значит, что покупатели могут потребовать расторжения заключенных договоров в обоих случаях.

Но если к моменту пожара дома или затопления квартиры стороны договоров успели подписать передаточный акт недвижимости, то, напротив, уже продавец — на законных основаниях — вправе требовать оплаты стоимости проданной покупателю недвижимости, так как риск ее случайного повреждения или гибели в это время по умолчанию перешел уже к покупателю. И все это никак не зависит от того, успел покупатель или нет юридически стать собственником купленной недвижимости. А вот чтобы эти правила изменить и установить иные, достаточно согласовать их — в зависимости от конкретной жизненной ситуации и отношений сторон в договоре купли-продажи, — заключил юрист Александр Перепелкин в комментарии для Sobesednik.ru.

Риск случайной гибели недвижимости

Риск случайной гибели квартиры одинаково опасен как при продаже квартиры для продавца, так и покупателя, разберем в каких случаях порчи имущества ответственность несет собственник и приобретатель и как избежать рискованной ситуации.

Из опыта: риски покупки квартиры с договором мены

Риск случайной гибели недвижимого имущества

Случайности могут подстерегать человека и его имущество на каждом шагу, в полной мере это относится и к недвижимости. Например, можно рассмотреть ситуацию совершения операции купли-продажи, когда уже проведена государственная регистрация, но акт приема-передачи не подписан.

В этот миг происходит уничтожение жилья, то есть потеря им пригодного для проживания состояния в результате пожара, подтопления или иных причин. Как быть покупателю, ведь старый владелец требует положенной ему оплаты, ведь сделка зарегистрирована государственными структурами?

Существующая практика предполагает полный переход обязательств от одной стороны к другой только после того, как продавцом выполнены все необходимые действия по передаче квадратных метров в распоряжение нового правообладателя. Исключение составляют случаи, когда в заключаемых договорах прописываются иные условия.

При этом регистрация не является доказательством факта передачи рассматриваемого объекта. Нормами гражданского кодекса установлено, что подтверждающим документом выступает передаточный акт или иной аналогичный по смыслу документ, составляемый участниками сделки.

Соответственно передача признается состоявшейся после фактического получения приобретателем жилья и подписания подтверждающего документа. Тем не менее, по фактам случайной гибели обязательство еще не перетекает к покупателю, он окажется полностью ответственным за все происходящее с объектом после завершения процедуры госрегистрации права собственности.

В тему: покупка доли в квартире подводные камни

Объясняется это нормами ГК РФ, в частности статьей 211 устанавливается ответственность за любые случаи случайного повреждения или уничтожения имущества его собственника. Применительно к жилью все возникающие риски данной категории продолжают оставаться на продавце до момента официальной смены правопреемника. Исключением является ситуации, когда точка перехода ответственности прописывается отдельно.

В рассматриваемой ситуации купец обладает полноценными основаниями для требования расторжения ранее заключенных договоров в связи с изменением состояния жилой площади.

Если же до момента форс-мажора передаточный акт был оформлен должным образом, уже продавец уполномочен требовать исполнения взятых на себя оппонентом обязательств и перечисления причитающихся денежных средств. Юридическое завершение операции по вступлению в собственность уже не воспринимается в качестве обязательного условия.

С учетом принадлежности большей части опасностей к компетенции купца, в его интересах включение соответствующих пунктов в куплю-продажу, предполагающих более длительное время удержания ответственности на предыдущем хозяине и получения определенных гарантий при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Набор получаемых гарантий индивидуален, и находится в зависимости от условий конкретной сделки. Чтобы максимально надежно защитить собственные интересы, целесообразна проработка вопроса профессиональными юристами, способными учесть каждую деталь, незаметную для рядового человека.

Способы минимизации рисков

Единственным путем повышения уровня собственной защищенности признается внесение в ДКП условий распределения ответственности по случайным повреждениям или уничтожением имущества. Других мер не существует.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *