Разрешение на реконструкцию объекта культурного наследия

  • автор:

Реконструкция объекта культурного наследия без разрешения Минкульта

Помощь в легализации самовольных построек и защите их от сноса: от коттеджей до торговых центров

Ситуация: арендатор помещения в одном из объектов культурного наследия реконструировал его (организовал отдельный вход в здание). После проведенной прокуратурой и Госстройнадзором проверки, администрация района обратилась в арбитражный суд с требованием о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние. Поводом для иска стало отсутствие разрешения Министерства культуры МО.

Вопрос: требуется ли разрешение Министерства культуры или иного органа на реконструкцию недвижимости, расположенной в охранной зоне объекта культурного наследия.

Ответ: постройка, созданная без получения необходимых разрешений, признается самовольной.

Обоснование ответа: О строительстве без разрешения VERDICTO уже писало. В самом узком смысле имеется ввиду разрешение на строительство/реконструкцию объекта капительного строительства (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). Однако, формулировка 222 статьи Гражданского кодекса РФ в контексте судебной практики дает более широкое представление о том, какие «необходимые разрешения» могут потребоваться застройщику для начала строительства.

Например, согласно п. 1 ст. 45 федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ремонтно-реставрационные работы, проводимые в отношении объекта культурного наследия, проводятся только на основании письменного разрешения уполномоченного органа. В результате проведения таких работ на объекте культурного наследия может произойти изменение его высоты, количества этажей, площади или объема. Такие изменения в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса признаются реконструкцией объекта.

По общему правилу, если в результате реконструкция привела к возникновению нового объекта, на него распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Таким образом, объект культурного наследия, реконструированный без разрешения уполномоченного органа государственной власти, может быть признан самовольным (со всеми вытекающими последствиями).

Такая правовая позиция находит свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2015 г. № 309-ЭС15-3816 по делу № А34-4281/2013. Судья Верховного Суда Борисова Е.Е., вынося указанное определение указала: «установлено, что предприниматель на части территории объекта культурного наследия самовольно провел работы по демонтажу двухэтажного деревянного пристроя с восточной стороны здания и устройству крытого эвакуационного выхода из помещений второго этажа. Поскольку возведение пристроев к объекту культурного наследия произведено предпринимателем без получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, суды признали их самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу».

Таким образом, проблема получения дополнительных разрешений актуальна для собственников недвижимости, расположенных в границах объектов культурного наследия. Перестройка таких объектов требует получения разрешения от органа охраны объекта культурного наследия.

В городе Москве такое разрешение выдает Департамент культурного наследия г. Москвы, а в Московской области – Министерство культуры Московской области. Исчерпывающий перечень документов, предоставление которых требуется для получения разрешения, перечислен утвержденными Административными регламентами. Какой пакет документов необходимо собрать — зависит от объекта культурного наследия, в границах которого запланировано проведение работ и цель проведения работ.

Для правильного разрешения дела о сносе самовольной постройки будет иметь значение:

  1. Осуществлял ли застройщик строительство новой недвижимости в границах объекта культурного наследия или реконструкцию существующего здания;
  2. Если застройщик осуществлял реконструкцию объекта культурного наследия, привели ли работы к возникновению нового объекта;
  3. Предпринимал ли застройщик меры, направленные на получение такого разрешения и какое решение вынес уполномоченный орган;
  4. Иные обстоятельства.

Во всяком случае выяснение этих обстоятельств и их правовая оценка должна осуществляться квалифицированными юристами, имевшими судебный опыт защиты самовольных построек. Если в отношении Вашего объекта подан иск о признании его самовольным, настоятельно рекомендуем Вам прилечь таких специалистов для трезвой оценки ситуации и разработки алгоритма действий, направленных на защиту объекта.

Часто задаваемые вопросы

В силу федерального законодательства объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения изменения их облика и интерьера, предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от любых негативных воздействий.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 73-ФЗ) на территории памятника или ансамбля запрещается проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона № 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Таким образом, проектные и производственные работы в отношении объекта культурного наследия могут проводиться исключительно в рамках работ по сохранению и требуют получения разрешительной документации.
Соответствующие требования распространяются в том числе и на случаи установки (размещения) на объектах культурного наследия, а также на их территориях устройств для передачи (приема) сигналов электросвязи, носителей информации, электроосветительного оборудования, кондиционеров, устройства балконов, лоджий, навесов, устройства и(или) изменения дверных и оконных проемов, установки новых типов оконных и дверных блоков, остекления лоджий и балконов, размещения автостоянок, объектов общественного питания и мелкорозничной торговли, размещения причалов для водного транспорта, совершения иных действий по переоборудованию и переустройству объектов культурного наследия в рамках осуществления мероприятий по государственной охране объектов культурного наследия.

В соответствии со статьей 45 Федерального закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных КГИОП, в соответствии с документацией, согласованной с КГИОП, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Основанием для принятия КГИОП решения о возможности проведения работ по сохранению объекта культурного наследия является заключение государственной историко-культурной экспертизы (статья 32 Федерального закона №73-ФЗ) и производится до начала таких работ (пункт 1 статьи 31 Федерального закона № 73-ФЗ).
Экспертиза проводится по инициативе заинтересованного лица на основании договора между заказчиком и экспертом, заключенного в письменной форме в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Порядок проведения указанной экспертизы определен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».
Кроме того, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами.

Работы по сохранению проводятся в соответствии с правилами проведения работ по сохранению объектов культурного наследия. В настоящее время приняты ряд государственных стандартов, подлежащих применению при проведении работ, например, «ГОСТ Р 55528-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Состав и содержание научно-проектной документации по сохранению объектов культурного наследия. Памятники истории и культуры. Общие требования» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 593-ст).
Лица, разрабатывающие проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство работами и авторский надзор до дня выполнения указанных работ.

В случае, если работы по своей сущности являются реконструктивными, помимо всех перечисленных документов, потребуется соблюдение порядка проведения работ, установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Итак, в случае проведения работ по сохранению объекта культурного наследия требуется совершить следующие действия:

  1. Получить задание КГИОП (30 рабочих дней);

  2. Разработать проектную документацию;

  3. Провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации;

  4. Провести государственную экспертизу проектной документации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;

  5. Получить в КГИОП согласование проектной документации на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы (30 рабочих дней);

  6. Получить разрешение КГИОП на проведение работ по сохранению (30 рабочих дней);

  7. Получить в КГИОП разрешение на строительство (10 дней);

  8. Сдать в КГИОП научный отчет о выполнении работ (90 рабочих дней со дня выполнения работ);

  9. Получить согласование научного отчета (30 рабочих дней);

  10. Получить акт приемки работ по сохранению (15 рабочих дней со дня утверждения научного отчета);

  11. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (10 дней).

Следует отметить, что данная последовательность является примерной и может отличаться в каждом конкретном случае.

В целях получения исчерпывающей информации относительно требуемой документации необходимо ознакомиться со следующими нормативными правовыми актами:

  • Порядком выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, утвержденным приказом Минкультуры России от 21.10.2015 № 2625;

  • Порядком подготовки и согласования проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, утвержденный приказом Минкультуры России от 05.06.2015 № 1749;

  • Административным регламентом предоставления государственной услуги по выдаче задания и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации) органами государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими полномочия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, утвержденным приказом Минкультуры России от 30.07.2012 № 811;

  • Административным регламентом предоставления государственной услуги по согласованию проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации) органами государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими полномочия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, утвержденным приказом Минкультуры России от 22.11.2013 № 1942.

О ПОРЯДКЕ СОГЛАСОВАНИЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКВЕ

С.Ю. Лабутин

С точки зрения многообразия форм и количества участников строительство вряд ли сравнится с любым другим видом производственной деятельности. В процесс создания одного объекта (например, тоннеля, моста, высотного здания) могут быть вовлечены тысячи организаций, выполняющих самые разные виды работ — от инженерно-геодезических изысканий до окраски стен. Неудивительно, что строительная деятельность в Москве, как и в целом в России, связана с получением всевозможной документации, начиная с лицензирования и заканчивая разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию. Какие этапы предшествуют получению разрешения на строительство в столице? Обязательно ли информировать граждан о градостроительных планах?

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Порядок подготовки и сбора документов, необходимых для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта, Правительство Москвы — в соответствии с Законом г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» (далее — Закон г. Москвы N 50) и во исполнении его — конкретизировало в своих постановлениях от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП «Об обеспечении реализации закона города Москвы от 9 июля 2003 года N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» и от 25 января 2005 г. N 43-ПП «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы».

Согласно указанным нормативным правовым актам для получения таких документов, как разрешение на строительство, ордер на проведение земляных работ и ордер на производство строительно-монтажных работ, юридическое лицо предварительно должно выполнить ряд подготовительных действий. Назовем их и рассмотрим наиболее важные из них.

1. Сбор исходных данных для проектирования (получение кадастровой справки, геоподосновы, проведение инженерно-геологических и экологических изысканий).

2. Подготовка технического задания на проектирование.

3. Подготовка предпроектных предложений.

4. Получение промежуточных согласований предпроектных предложений.

5. Получение заключения о соответствии объекта строительства (реконструкции) градостроительным нормам.

6. Получение акта разрешенного использования земельного участка. Наиболее важным звеном в цепи действий, предшествующих получению разрешения на строительство, является оформление акта разрешенного использования земельного участка (далее также — АРИ).

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона г. Москвы N 50 проектная документация для строительства, реконструкции (далее — проектная документация) разрабатывается в соответствии с требованиями: акта разрешенного использования территории; градостроительных и строительных нормативов и правил; утвержденного застройщиком (заказчиком) задания, включающего исходные данные и условия проектирования, представляемые уполномоченными органами надзора, органами исполнительной власти, эксплуатационными организациями, а также соответствующим органом местного самоуправления.

Согласно Порядку подготовки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции(*1) АРИ является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта и утверждается в составе данного решения.

Разработка, оформление и выдача АРИ осуществляется органом архитектуры и градостроительства г. Москвы (Москомархитектурой) в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП.

АРИ оформляется за счет средств застройщика (заказчика), изъявляющего намерение в установленном порядке осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта.

Срок рассмотрения заявки и принятия решения комиссией Архитектурного совета Москомархитектуры о возможности и порядке подготовки АРИ — до одного месяца.

7. Получение распоряжения префекта (постановления Правительства Москвы) об утверждении акта разрешенного использования. В соответствии со ст. 13 Закона г. Москвы N 50 застройщик, имеющий земельный участок или объект недвижимости для реконструкции и намеренный осуществить строительство либо реконструкцию, должен обратиться в префектуру соответствующего административного округа с заявлением, в котором указываются данные о принадлежащем ему земельном участке, ином объекте недвижимости, а также назначение и предполагаемые характеристики градостроительного объекта. Префектура на основании утвержденного плана размещения строительства, реконструкции и заключения органа архитектуры и градостроительства г. Москвы о соответствии заявленного строительства, реконструкции градостроительным требованиям в течение сорока пяти дней письменно информирует застройщика о результатах рассмотрения его заявления.

Если заявленное строительство (реконструкция) не противоречит утвержденному плану размещения строительства, реконструкции и градостроительным требованиям, наступает следующий этап:

а) орган архитектуры и градостроительства г. Москвы оформляет акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта на основе существующей градостроительной документации или вновь разработанного градостроительного обоснования строительства, реконструкции;
б) префектура административного округа осуществляет подготовку, согласование, представление на утверждение решения о строительстве, реконструкции.

8. Заключение инвестиционного контракта с Правительством Москвы. Согласно ч. 3 ст. 13 Закона г. Москвы N 50 застройщик, намеренный осуществить строительство, реконструкцию и приобрести для этих целей земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью г. Москвы, может принять участие в конкурсе на приобретение права на земельный участок, иной объект недвижимости для строительства, реконструкции.

Порядок проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов для реализации инвестиционных проектов установлен постановлением Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП.

Указанные конкурсы организуются уполномоченными органами исполнительной власти г. Москвы в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы, планами размещения строительства, реконструкции, решениями о строительстве, реконструкции. В конкурсную документацию, предоставляемую потенциальному застройщику, обязательно включаются: акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, проект договора (контракта) между застройщиком и уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы, содержащий взаимные обязательства сторон относительно выполнения требований и условий разрешенного использования участка территории градостроительного объекта. Протокол с результатами конкурса является основанием для получения победителем конкурса документов, удостоверяющих его право на земельный участок, объект недвижимости, предназначенный для реконструкции.

Победитель торгов подписывает инвестиционный контракт или договор долгосрочной аренды земельного участка вместе с лицом, уполномоченным Правительством г. Москвы.

Дальнейшие отношения между органами исполнительной власти и победителем конкурса определяются условиями контракта и соответствующим распорядительным документом Правительства г. Москвы о реконструкции или строительстве объекта, конкретизирующим условия реализации инвестиционного проекта.

В случаях, установленных законодательством, застройщик может приобрести для строительства, реконструкции земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью г. Москвы, без проведения конкурса.

9. Составление и согласование задания на проектирование. Согласно Распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» задание на проектирование — обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной деятельности на объекте. Этот документ включает весь комплекс основных требований заказчика и условий исходно-разрешительной документации.

10. Получение технических условий на подключение к внешним инженерным сетям. Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на основании п. 10 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения».

11. Изготовление проектной документации (обеспечение разработки проекта и контроль над этим процессом).

12. Получение свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения. В соответствии с упомянутым распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ архитектурно-градостроительное решение (архитектурный проект) объекта подлежит согласованию и утверждению в Москомархитектуре.

Рассмотрение архитектурно-градостроительных решений осуществляется в соответствии с регламентом работы Архитектурного совета Москомархитектуры, утвержденным распоряжением Премьера Правительства Москвы от 28 октября 1996 г. N 1033-РП «Об Архитектурном совете Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы».

Архитектурно-градостроительное решение рассматривается в Москомархитектуре в течение одного месяца.

Утверждение архитектурно-градостроительного решения оформляется соответствующим свидетельством установленной формы (см. приложение 12 к распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N378-РМ), в котором отражаются принципиальное градостроительное и объемно-пространственное решение, расположение и габариты объекта, его дизайнерское и художественное оформление. На титульном листе тома проектных материалов, на чертежах генплана и фасадов объекта проставляется штамп Управления подготовки согласования проектов Москомархитектуры.

Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения подлежит регистрации в Службе градостроительного кадастра г. Москвы.

13. Получение колористического паспорта. В соответствии с приказом Москомархитектуры от 7 сентября 2000 г. N 98 проектные организации, заказчики, застройщики независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности при представлении в Москомархитектуру архитектурно-градостроительного решения объекта в обязательном порядке включают в его состав материалы по колористическому решению.

Оформление паспорта «Колористическое решение, материалы и технология производства работ» проводится для объектов нового строительства в соответствии с приложением N 2 к данному приказу.

14. Согласование проектной документации. Согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ предпроектная и проектная документация подлежит согласованию уполномоченными организациями в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы.

Согласование проектной документации осуществляется заказчиком.

В особых случаях (в зависимости от особенностей объемно-планировочных показателей объектов, их историко-культурного значения, размещения на территориях с особыми режимами градостроительного регулирования) по требованию Москомархитектуры и Мосгосэкспертизы, а также Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы (при проведении государственной экологической экспертизы) могут проводиться дополнительные согласования предпроектной и проектной документации с организациями, уполномоченными действующими правовыми актами г. Москвы осуществлять контроль за соблюдением соответствующих норм и правил. Иные организации, уполномоченные осуществлять функции надзора и контроля, проводят рассмотрение и согласование, подготовку заключений предпроектной и проектной документации в рамках своей компетенции без предварительного согласования с другими организациями.

На согласование предпроектной документации (подготовку заключений) органами контроля, надзора и эксплуатационными организациями отводится две недели.

15. Получение заключения Мосгосэкспертизы. Согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ проекты строительства, рабочие проекты (утверждаемая часть), проекты застройки территории (независимо от источников финансирования работ и формы собственности заказчика) подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным нормативными правовыми актами Российской Федерации, г. Москвы и Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным данным распоряжением мэра Москвы.

Государственная экспертиза проектной документации, относящейся к объектам на территории Москвы, проводится Мосгосэкспертизой по просьбе заказчика.

16. Получение разрешения на строительство, реконструкцию. Проектная документация подлежит обязательной государственной вневедомственной экспертизе.

Согласно ст.18 Закона г. Москвы N 50 для получения разрешения на строительство, реконструкцию застройщик (заказчик) должен представить в уполномоченный Правительством Москвы орган исполнительной власти следующие документы:

а) заявление по форме, установленной Правительством Москвы;
б) документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, иного объекта недвижимости;
в) документ, подтверждающий выполнение условий договора (контракта) о строительстве, реконструкции, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство;
г) утвержденную, зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию, заключение органа государственной экспертизы относительно проектной документации.

Орган архитектуры и градостроительства г. Москвы в срок до двадцати дней рассматривает представленные документы и оформляет, регистрирует и выдает застройщику (заказчику) разрешение на строительство или направляет заявителю в письменной форме отказ в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию с указанием причины отказа, возвращает застройщику (заказчику) всю представленную им документацию.

17. Получение ордера на проведение земляных работ. Разрешение на строительство, реконструкцию является основанием для выдачи исполнителю (подрядчику) работ ордера (ордеров) на выполнение подготовительных, земляных и строительных работ, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом организации строительства. Указанные ордера выдаются уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы в области административно-технического надзора.

18. Оформление разрешения и ордера на проведение строительно-монтажных работ. Кроме разрешения на строительство, для выполнения строительных работ необходимо получить также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ.

В соответствии с п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (утверждено приказом Минстроя России от 3 июня 1992 г. N 131) такое разрешение выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве данного объекта.

Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ подразделяются на два вида: на выполнение всех строительных работ и на выполнение отдельных видов таких работ (подготовительные работы, земляные работы, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов и т. п.).

При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы организации-заказчика указанное разрешение подлежит перерегистрации.

На основании проектной документации, утвержденной в установленном порядке, специально уполномоченными организациями выдаются следующие документы:

  • инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы (ИГАСН согласно постановлению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1064-ПП преобразован в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы) оформляется разрешение на проведение строительно-монтажных работ;
  • объединением административно-технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) оформляется ордер на проведение подготовительных, земляных и строительных работ.

Согласно ст. 7 Закона г. Москвы N 50 необходимо ознакомить граждан с градостроительными планами в отношении конкретной территории, разработать рабочую документацию, соблюсти некоторые другие формальности. Порядок информирования граждан о реализации градостроительных проектов регламентирован Законом г. Москвы от 25 июня 1997 г. N 28-51 «О защите права граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве», распоряжением мэра Москвы от 22 января 1998 г. N 54-РМ «О порядке участия граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов и решений по вопросам, связанным с использованием городских территорий».

*1) Приложение 2 к упомянутому постановлению Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП // СПС «Гарант».

Журнал «Законодательство» N 5/2008, С.Ю. Лабутин

Получение согласований при строительстве дома

Владелец земельного участка, планирующий строительство дома со всеми удобствами, должен получить согласования в нескольких инстанциях. На официальном языке такое строение — объект капитального строительства. К нему предъявляются все требования, установленные Градостроительным кодексом и СНиПами.

Приобретая участок земли без подряда, большинство застройщиков не имеет представления обо всех сложностях самостоятельного строительства. Получить заветное свидетельство о праве собственности на дом можно только при условии соблюдения законодательных правил на каждом этапе строительства.

Этап 1. Уведомление о начале строительства

Новое правило введено с августа 2018 года. До этого момента для строительства дома на дачном участке, или ИЖС в населенном пункте было необходимо получить разрешение. В настоящее время застройщик должен обратиться в Администрацию района или через МФЦ подать уведомление о планируемом строительстве по утвержденной форме. В нем должна присутствовать следующая информация:

  • ФИО заявителя, его паспортные данные.
  • Вид разрешенного использования земли.
  • Кадастровый номер участка по данным ЕГРН.
  • Указание на объект: ИЖС или садовый дом.
  • Параметры дома: размеры, высота, отступы от границ участка.
  • Основание права владения землей.
  • Адрес, по которому нужно отправить ответ.

К уведомлению прикладывается выписка из кадастра недвижимости или копия свидетельства о собственности на землю. Если участок не зарегистрирован в ЕГРН, нужно представить договор купли, свидетельство о наследовании или другие правоустанавливающие документы.

Уполномоченный отдел Администрации проверяет соответствие представленных сведений правилам землепользования и застройки соответствующего района в течение 7 дней. Положительное заключение высылается застройщику и является согласованием строительства дома, действительным в течение 10 лет.

Ранее при получении разрешения на строительство требовался ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Желательно и сейчас запросить его в управлении архитектуры, чтобы избежать отказа в согласовании уведомления. На плане можно обнаружить неожиданные помехи для строительства, например трубы под территорией участка, не указанные в имеющихся документах.

Этап 2. Проектирование и строительство дома

Не обязательно иметь проект при строительстве частного дома до 3-х этажей и рассчитанного на проживание одной семьи. Обратите внимание, что в уведомлении технические характеристики коттеджа указывает сам застройщик, и не требуется прикладывать проектную документацию.

Тем не менее, сегодня уже никто не строит дома «на глазок», разве что будущий хозяин — квалифицированный строитель. В том числе, проект обязательно нужен, если возводить дом будет подрядная бригада. Иначе возможны неприятные сюрпризы. Профессионально разработанная документация грамотно решает вопросы планировки, выбора материалов для обеспечения прочности и надежности постройки. Проект заказывают в специализированном бюро за свой счет. Там же могут предложить типовой вариант, который обойдется дешевле.

Этап 3. Согласование коммуникаций при строительстве дома

Невозможно представить современный коттедж без привычных благ цивилизации. Это значит, к нему нужно провести электричество, воду, газ. Вопросы подключения к коммуникациям решаются с каждым поставщиком коммунальных услуг отдельно, требуют времени и материальных затрат. Как минимум, для согласования и подключения потребуется:

  • запросить технические условия (возможность) подключения;
  • представить документы, подтверждающие право на землю и строительство дома;
  • заказать проект подключения проектной инженерной организации;
  • подать заявку на врезку к централизованным сетям снабжения;
  • заключить договор о подключении после проверки акта выполнения ТУ.

Процедура согласования коммуникаций нередко растягивается на месяцы. В каждом регионе местные органы власти устанавливают свои требования к порядку получения разрешений и оформлению договоров на предоставление коммунальных услуг. Некоторые домовладельцы решают проблему водоснабжения с помощью скважины, но это не всегда возможно по геологическим условиям. Кроме того, ее бурение обходится достаточно дорого (от 100 тыс. рублей).

Этап 4. Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Акт ввода капитального объекта в эксплуатацию необходим для постановки построенного дома на кадастровый учет. Его получают там же, где выдавалось разрешение на строительство (согласование уведомления). Для этого нужно представить большой пакет документов, подтверждающих соответствие дома проектной документации, строительным нормам, инженерным ТУ.

В настоящее время акт ввода дома в эксплуатацию для оформления технического паспорта и постановки на учет в ЕГРН не требуется. Льготный период установлен до 1 марта 2020 года.

Этап 5. Постановка на кадастровый учет и регистрация

Получить свидетельство о собственности на дом можно только после того, как он будет поставлен на учет в едином кадастре недвижимости. При отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый инженер составит технический план на основании проектной документации и сведений о земельном участке. Его услуги придется оплатить из собственных средств. Обычно заявление в кадастровую палату Росреестра подает сам инженер (если это предусмотрено договором).

В заключение отметим, что получить нужные согласования при строительстве дома достаточно сложно, особенно при отсутствии опыта общения с государственными органами. Именно поэтому большинство любителей загородной жизни предпочитают приобрести готовый коттедж в поселке с коммуникациями. Это экономит время и деньги будущего домовладельца.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *