Пай на землю

  • автор:

Земельный пай

Что такое земельный пай

Земельный пай – это часть долевой собственности в общей площади участка. Его величина указывается в гектарах или меньших единицах измерения. Пай может служить уставным капиталом, вносимым в акционерное общество, потребительский кооператив либо производственное предприятие.

Кому полагается земельный пай

Получить бесплатно паи могут:

  • члены совхозов, колхозов;
  • пенсионеры, проживающие в сельской местности и работавшие в свое время в сельском хозяйстве;
  • социальные работники, которые трудятся на сельхозпредприятиях;
  • стипендиаты хозяйства;
  • лица, временно не работающие на сельхозпредприятиях, но имеющие право восстановиться там после своего возвращения, например военные срочной службы;
  • граждане, проживающие в сельской местности (один раз за всё время проживания в конкретном населённом пункте).

Несмотря на то что земельное законодательство предусматривает бесплатную приватизацию земельных паев, работы по подготовке документов и регистрацию права собственности потребуют наличия немалого количества средств.

Переустройством аграрных предприятий занимается внутрихозяйственная комиссия, которая назначается колхозами и другими предприятиями. Член сельхозпредприятия может передать свой земельный участок по наследству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам в порядке, предусмотренном федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 2002 года.

Правила для технических и кадастровых мероприятий устанавливает федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г.

Правоустанавливающие документы регистрируют в порядке, предусмотренном ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более точные характеристики участка указываются в актах, принятых местными органами власти.

Оформление

Перед тем как владелец пая получит возможность оформить в собственность свою долю, необходимо произвести межевание. После этого земельный участок должен быть поставлен на учет. Лишь после этого можно приступать к госрегистрации земельных паев.

Изначально получить пай можно на основании решения, принятого земельной комиссией, входящей в состав правления сельскохозяйственного предприятия. После выделения доли для получения права собственности на землю нужно оформить следующие документы:

  • свидетельство;
  • кадастровый и технический паспорт.

В ходе работ по землеустройству срок оформления участка в собственность, составляющий 1–2 месяца, может продлеваться.

Для оформления свидетельства необходимо обратиться в территориальный отдел «Росреестра» в конкретном муниципальном районе по месту нахождения участка с пакетом следующих документов:

  • протоколом заседания, который оформлен на собраниях собственников;
  • кадастровым паспортом земельного надела;
  • квитанцией об уплате госпошлины.

Оформлением земельного пая может заниматься посредник при наличии доверенности, заверенной нотариально.

Что делать с паем

С земельным паем могут совершаться следующие сделки:

  • купля-продажа;
  • обмен на другое недвижимое имущество;
  • сдача земли в аренду;
  • передача в безвозмездное пользование;
  • дарение или передача по наследству;
  • оформление в залог;
  • внесение в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Сделки с земельным наделом могут регулярно приносить прибыль его собственнику. В большинстве случаев земельные наделы сдают в аренду или передают в доверительное управление.

Право преимущественной покупки в случае продажи пая имеют дольщики, состоящие в сельскохозяйственном кооперативе. Сделка между сторонами оформляется заключением договора купли-продажи в письменной форме.

После совершения сделки купли-продажи необходимо обратиться в «Росреестр» для регистрации перехода права собственности.

При сдаче земельного пая в аренду срок действия договора не ограничивается. Если сделка заключается более чем на 1 год, то договор должен регистрироваться в «Росреестре». Плата за аренду земли определяется сторонами и не может изменяться одной из них. При определении стоимости земельного пая учитывают:

  • размер участка;
  • плодородие почв;
  • расстояние до объектов инфраструктуры.

Собственник пая может продать его по договорной цене. Оформление и передача земельного надела по сделкам подлежит налогообложению. Размер налога зависит от кадастровой стоимости участка, но он не должен превышать 1000 рублей. Рассылка уведомлений об уплате налога на землю входит в обязанности территориальных управлений Федеральной налоговой службы.

При заключении сделок с недвижимостью лучше воспользоваться помощью наших юристов. Это позволит исключить возникновение проблем, связанных с потерей недвижимости в результате признания сделки недействительной.

Земельный пай в собственности: как можно им распорядиться?

Последние изменения: Январь 2020

Среди существующих видов владения недвижимостью земельный пай отличается особым правовым статусом. Получать земельный надел как части общей собственности граждане стали с 1991 года, когда работникам коллективных хозяйств и других сельхозобрабатывающих предприятий предоставился шанс получить земельный пай в собственность. Что можно с ним делать, как правильно оформляются сделки, до сих пор знают не все владельцы паев.

Прежде, чем разбираться с вопросом распоряжения землей, изучают правовую специфику владения паем.

Правовые особенности

Земельным паем называют право на часть общей собственности, состоящей из объединенных наделов участников. Определить размер пая можно в процентах, сравнивая с суммарной площадью земли пайщиков, определяемой в гектарах и других единицах измерения.

Собственником пая изначально становились только лица, работавшие в колхозе или совхозе, из земельных владений которого и выделялись паи. Собственник пая, при желании, бесплатно переоформлял причитающийся участок в собственность, пройдя регламентированную законом процедуру приватизации.

Заинтересованный собственник вправе использовать пай в качестве взноса в уставной капитал производственного предприятия на территории, АО, кооператива.

Отличительной чертой пая служит отсутствие точных географических координат, формы, границ в общей массе земель пайщиков. Чтобы оформить и распорядиться наделом надлежащим образом, устанавливают границы надела, проводят межевание, выделение с согласованием плана новой земли общим собранием участников.

В дальнейшем, регистрация права на земельный пай и получение свидетельства на собственность позволит распорядиться землей, подарить, сдать в аренду и т.д. При планировании распорядительных действий учитывают, что землей пользуются исключительно в рамках разрешенного вида деятельности, т.е. для сельского хозяйства.

Способы распоряжения землей

Особенности правообладания земельным паем оказывают влияние на любой процесс распоряжения собственностью:

  • оформление сделки купли-продажи земельного пая с возмездным отчуждением-приобретением недвижимости;
  • передача в дар;
  • наследование;
  • сдача в аренду.

Популярным способом получения пассивного дохода от владения паем служит передача его для землепользования заинтересованному лицу-арендатору. Плата по договору аренды фиксируется в качестве дохода в виде денежных средств или в натуральном выражении (частью урожая или произведенной продукцией).

Перспективы аренды

Заключение арендных отношений является наиболее простым решением, когда речь идет об использовании пая с выгодой для владельца. В силу того, что паевая собственность не является выделенной в натуральном выражении, передавать в аренду можно лишь право вести деятельность в пределах общей земли всех пайщиков, что ограничивает оформление и использование.

Решая вопрос об оправданности и выгоде от аренды, необходимо помнить, за что могут отобрать пай на землю. Имущественное право в размере пая может быть изъято властями как невостребованное, без оплаты какой-либо компенсации дольщику, если будет установлено, что отведенная часть земли никак им не используется. Данный факт увеличивает ценность аренды. В силу ограниченного права использования (как сельхозугодия), популярным вариантом аренды остается передача его физлицу или организации для ведения сельскохозяйственной деятельности, исключая строительство жилья и иных объектов недвижимости.

При намерении выгодно распорядиться всей долей, пайщику следует соблюсти требования к процедуре аренды. Для использования земли арендаторами на законных основаниях, выполняют следующие действия:

  1. Поставить на кадастровый учет, оформить кадастровый паспорт.
  2. Согласовать условия аренды на общем собрании пайщиков (решение фиксируется в протоколе).
  3. Соблюдать установленные рамки максимальной длительности аренды (организация пастбищ или сенокоса – 3-летний период, в остальных случаях срок устанавливается по достижении договоренности сторон, но не дольше 49 лет).
  4. Положения договора могут предусматривать возможность получения приоритетного права на выкуп.

Большая часть паев в настоящее время аккумулируется в руках собственников крупных предприятий агропромышленного комплекса. Тем не менее, нередки случаи передачи наделов в руки мелких фермерских хозяйств, расположенных на той же территории, к которой относится местоположение пая.

Перспективы аренды позволяют арендодателю:

  • Иметь потенциального покупателя недвижимости в перспективе ближайших лет.
  • Получать арендную плату в денежном выражении, либо заменять ее расчетами «натурой», произведенной продукцией, собранным урожаем, результатами деятельности организации-арендатора (наиболее частыми случаями являются расчеты зерном, комбикормом, сеном, которые далее используются пайщиком на нужны подсобного хозяйства и выращивания домашнего скота и птицы).
  • Стать одним из участников основанного аграрного предприятия. Помимо распределения прибыли от деятельности организации, пайщик получит право голоса при принятии решений на собраниях акционеров. Значимость голоса пайщика устанавливается соразмерно внесенной в создание предприятие доле.

Сложности продажи земельного пая

Так как на законодательном уровне предусмотрено право изъятия неиспользуемого пая, либо при несоответствии вида пользования разрешенному, а также ограничении права купли-продажи определенным кругом лиц и организаций, цена пая, по сравнению с обычным участком в собственности, снижена.

Самый выгодный вариант распоряжения своей долей – ее отчуждение с передачей в состав фермерского хозяйства. Данный способ избавляет от риска принудительного изъятия в дальнейшем. Однако подобный вариант распоряжения не всегда предусмотрен на практике.

Сложность состоит в том, что предприятия, занимающиеся агропромышленной деятельностью, аккумулировали значительную часть земель и выделение какой-либо части из них (выдел пая) не в интересах организации, всячески препятствующей потере определенной доли обрабатываемых территорий.

Дольщик, ограниченный в праве продажи, вынужден искать альтернативные варианты передачи имущества с выгодой для себя. К таким случаям относят оформление дарственных. Таким образом, хозяин пая оформляет договор дарения, подменяя им фактическое возмездное отчуждение. Данный метод распоряжения участком нарушает основной принцип безвозмездности, применяемый при дарении, а поэтому противоречит законодательству. Более того, подписание дарственной служит поводом для отчуждения собственности, без каких-либо гарантий в оплате со стороны одаряемого.

Оптимальным выходом из ситуации станет продажа пая заинтересованным лицам – собственнику прилегающих наделов или предприятию, ведущего деятельность на территории, к которой относится данный пай.

Цена продажи является важным критерием, влияющим на всю дальнейшую сделку, основываясь на следующих фактах:

  • Стоимость пая при возмездном отчуждении устанавливается приближенно к кадастровой, в то время как рыночная цена земель, оформленных в частную собственность, будет гораздо выше. Если нет возможности добиться выдела земли в натуральном виде и установлении границ и местоположения участка, единственным вариантом станет продажа покупателям из числа заинтересованных лиц.
  • Следует помнить, что местная администрация, по закону, сохраняет приоритетное право на выкуп. Чтобы продать землю по более выгодной цене, необходимо, предварительно получить согласие от представителей местной власти на продажу пая другому лицу. Основанием считать сделку законной станет оформленный отказ администрации от покупки на предложенных пайщиком условиях.
  • При согласовании сделки учитывают, что полученный отказ действует только на те условия, которые ранее предлагал дольщик. Если он захочет продать землю со скидкой от первоначальной цены, придется заново согласовывать.
  • Сумма сделки определяется на основании стоимости по кадастровому учету, основываясь на параметрах владения: особенностей климата, рельефа, состояния земель, удаленности, коммерческой ценности и т.д.

Выделение доли

Неплохой альтернативой служит физическое выделение пая. Это позволяет дооформить землю в частную собственность и распоряжаться ею в дальнейшем без согласования с остальными пайщиками и местными властями (при условии соблюдения категории разрешенного применения).

Выдел происходит двумя способами:

  1. Индивидуально, когда определяется земельная собственность «в натуре» для одного человека. Соответственно, участок получает кадастровый номер, регистрируется в базе за конкретным хозяином на четко определенной территории.
  2. Через групповой выдел, когда объединяются заинтересованные пайщики и создают единый участок, доля из которого будет принадлежать на правах долевой собственности. В пользу данного выделения говорит возможности эффективного распоряжения созданным наделом, доли которого далее будет проще дооформить в единоличную собственность.

Выделение пая позволит в дальнейшем завершить процесс перевода в частную собственность, определить имущественное право владельца физически, самостоятельно контролировать в дальнейшем процесс оптимального его использования. Выделенная доля продается быстрее и выгоднее, не ограничивая собственника в выборе покупателя, цены, обмене на другую недвижимость. Выделенный пай передается по наследству или в дар.

К недостаткам выделения относят необходимость дополнительных затрат на межевание и установление координат и границ, а также длительность периода согласования, что исключает быстрое распоряжение.

В зависимости от преследуемых целей на ближайшее время и в долгосрочной перспективе, выбирают наиболее подходящий путь, тщательно взвесив выгоду и последствия каждого варианта.

Время чтения: 7 минут

Земля давно стала объектом имущественных правоотношений, причем в разных формах. Одна из них – земельные наделы, переданные в собственность работников колхозов. В настоящее время они составляют около 108 млн гектаров земли или 49% всех земель сельскохозяйственного назначения на территории России. Чтобы стать его владельцем, нужно разобраться, что такое земельный пай, как его можно использовать, как оформить право собственности и где найти невостребованные участки.

Общие сведения о земельных паях

В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.

После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.

Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.

Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.

Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.

Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.

Когда стали выдавать паи

Первым периодом, когда начали выдавать земельные паи в массовом порядке, было начало 90-х. Основанием для этого послужил и принятое на его основе . Граждане были вправе при выходе из колхозов/совхозов получить земельные участки, приватизировать и распоряжаться ими, вплоть до сдачи в аренду и продажи.

В 1992-93 годах начали распределять имущественные паи. А в 1996-97 годах была вторая волна распределения долей – граждане массово получали свидетельства о праве собственности на землю.

Земельный и имущественный паи: отличия

Независимо от того, в каком году распределяли пай на землю, закон давал право на бесплатный имущественный и земельный пай всем, кто хотел выйти их колхоза, в том числе пенсионерам. При этом их отличия, в соответствии с п. 9 Постановления Правительства № 86, состояли в том, что:

  • земельный пай утверждался в стоимостном и натуральном выражении и не мог превышать принятую в районе норму выдачи земли;
  • имущественный пай утверждался только в стоимостном выражении и определялся трудовым вкладом каждого колхозника.

При этом обе доли могли быть объединены в один пай с определением его стоимости и выдачи акций или иных свидетельств собственности. Впоследствии владельцы были вправе передать их в качестве взноса в фермерское хозяйство или приватизировать для продажи.

Стоимость земельного пая

По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.

Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям .

Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:

  • размер пая;
  • стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
  • расположение надела;
  • наличие инфраструктуры;
  • состояние земли на участке;
  • наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.

Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:

  • выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый план и паспорт на объект;
  • сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.

По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.

Существует и кадастровая стоимость, которую определяют кадастровые эксперты методами массовой оценки. Считается, что КС больше всего приближена к рыночной, но на самом деле зачастую она завышена.

Получение земельного пая сегодня

Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.

Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.

Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:

  • продать,
  • завещать,
  • передать в аренду,
  • заложить в банке,
  • пожертвовать и так далее.

Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Приватизация наделов

Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.

Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.

Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.

Оформление пая через сделку купли-продажи

Будучи полноправным собственником приватизированного надела, гражданин может свободно им распоряжаться. Один из вариантов – продажа участка, хотя у этой сделки есть свои особенности.

Согласно ст. 12 , собственник может распоряжаться своей землей только после выделения участка в счет земельной доли. В противном случае он вправе продать участок лишь другому пайщику, сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, который использует наделы в пределах общей собственности пайщиков. При этом не обязательно уведомлять других дольщиков о продаже, чтобы соблюсти их право преимущественной покупки.

Для продажи пая собственник и покупатель заключают сделку купли-продажи в виде письменного договора и при желании заверяют ее у нотариуса.

Потребуются следующие документы для продажи земельного пая сельхозназначения:

  • договор купли-продажи;
  • оригиналы удостоверительных документов;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на пай, в том числе выданные до 1998 года;
  • кадастровый план участка;
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца, если земля куплена в браке, и согласие покупателя, если пай приобретается в браке.

В случае продажи выделенного участка преимущественное право на его покупку, согласно ст. 8 ФЗ № 101, имеет муниципальное образование. Продавец земли обязан в первую очередь известить о своих намерениях исполнительный орган власти субъекта РФ.

С тем, как оформить паевые земли сельхозназначения после купли-продажи, проблем возникнуть не должно. Покупатель обращается с заявлением и комплектом перечисленных документов в ближайший отдел Росреестра, предварительно уплатив госпошлину в размере 350 рублей.

Если с документами все в порядке, перерегистрация займет не более 7 дней.

Подробности содержатся в материале «Общая характеристика сделок с земельными участками».

Межевание участка

Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно произвести натуральный выдел пая из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 101, сделать это можно на основании решения общего собрания пайщиков.

Решение должно утвердить:

  • проект межевания земельных участков;
  • перечень собственников, которые станут владельцами новых наделов;
  • размер долей в праве общей собственности на новые участки.

Если решение общего собрания отсутствует, пайщик, заинтересованный в выделе доли, согласно п. 4 ст. 13 ФЗ № 101, вправе вызвать кадастрового инженера и самостоятельно заказать межевание земельного пая сельхозназначения. Кадастровый инженер разработает проект, который определит границы и площадь конкретного земельного участка или всех наделов.

Проект нужно утвердить решением собрания пайщиков, а если оно отсутствует – решением заинтересованного лица.

При этом, согласно п. 7 ст. 13.1. ФЗ № 101, перед тем как выделить земельный пай из общей долевой собственности, в СМИ размещается информация о возможности ознакомления с проектной документацией.

Возражения можно направлять кадастровому инженеру или в регистрационный орган. Если в течение месяца никаких несогласий не поступит, проект считается согласованным. В случае возникновения спора придется обращаться в суд.

Использование земельного участка

Возможность использования и распоряжения земельным паем прямо зависит от вида права, которым обладает его владелец. Так, если надел остается частью общей собственности пайщиков, спектр правомочий его собственника ограничен.

Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ № 101, все, что можно сделать с земельным паем:

  • завещать земельную долю;
  • отказаться от права собственности на нее;
  • внести ее в складочный капитал сельхозорганизации;
  • передать в доверительное управление другому пайщику;
  • продать/подарить пайщику или члену фермерского хозяйства, который использует землю в общей собственности.

Сдача пая в аренду осуществляется не каждым пайщиком отдельно, а решением общего собрания, которым они передают в аренду всю долевую собственность (ст. 9 ФЗ № 101).

Чтобы расширить перечень прав владельца доли, необходимо выделить ее и образовать новый земельный участок. После этого собственник сможет распоряжаться своей землей в пользу других пайщиков или третьих лиц. При этом следует соблюдать право преимущественной продажи муниципальному образованию.

Невостребованные наделы

В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 101, земельный пай может быть признан невостребованным, если:

  • в течение 3 лет собственник не использует его по назначению, не передает в аренду и не распоряжается им иным образом. Исключением являются случаи, когда право собственности зарегистрировано в соответствии с ;
  • сведений о собственнике земли нет в решениях о приватизации;
  • у умершего собственника нет наследников либо они признаны недостойными, поскольку не приняли или отказались от наследства.

Список лиц, чьи доли могут быть признаны невостребованными, составляют местные власти. Перечень передается на утверждение собранию пайщиков, а за три месяца до этого публикуется в СМИ.

Если собрание пайщиков утвердит этот список, паи станут невостребованными и перейдут в муниципальную собственность. Если они откажут, муниципалитет вправе самостоятельно утвердить перечень.

Единственный способ, как вернуть земельный пай, – заявить о несогласии в муниципалитет или на собрании пайщиков. Такое возражение является основанием для исключения человека из списка лиц, чьи земли признаны невостребованными.

Поиск пая по кадастровому номеру

Каждый надел имеет свой уникальный кадастровый номер, присвоенный органами Росреестра. Если пай находится в общей собственности, номер присваивается не конкретной доле, а всему участку.

Если произведено межевание и участок выделен, номер получает новый надел.

Мы подскажем, как узнать, где находится земельный пай на карте:

  1. Открыть сайт .
  2. В поисковой строке, расположенной в левом верхнем углу, ввести кадастровый номер и нажать «найти».
  3. Выбрать нужный участок, а сервис сам найдет его на карте.

Кроме того, сервис позволяет узнать статус надела, адрес его расположения, категорию и форму собственности, площадь и кадастровую стоимость, ФИО инженера и дату постановки на кадастровый учет.

Если участку не присвоен номер, значит, он на учете не стоит. Выше мы объяснили, что делать если земельный пай не стоит на кадастровом учете, – вызывать инженера, производить межевание и ставить надел на учет.

Больше информации по этому поводу в материале «Кадастровый учет земельных участков».

Земельные паи – это наделы, выделенные бывшим работникам колхозов в порядке реорганизации хозяйств. Они представляют собой доли в праве общей собственности на земли сельхозназначения. Владельцы долей могут распоряжаться ими лишь в пользу других пайщиков. Для передачи права собственности третьим лицам нужно произвести межевание и образовать в счет своих долей новые земельные участки. Каждый новый участок, поставленный на учет, становится самостоятельным объектом, который можно продать, подарить или сдать в аренду.

О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России

В целях совершенствования правового регулирования земельных отношений и углубления аграрной реформы на основе многообразия форм собственности на землю, равноправного развития различных форм хозяйствования, самостоятельности сельских товаропроизводителей и усиления государственной поддержки агропромышленного комплекса в условиях рыночной экономики впредь до принятия Основ земельного законодательства Российской Федерации постановляю:
1. Земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа.
2. Граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).
Утвердить прилагаемую форму свидетельства на право собственности на землю.
Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.
Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.
4. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду.
Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю (пай) на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду.
Собственники земельных долей (паев) без согласия других сособственников имеют право продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями
Выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.
Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20 — 23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708.
6. Установить, что лица, выходящие из коллективных хозяйств и других сельскохозяйственных предприятий для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, наделяются имущественным паем в натуре в соответствии с установленным порядком. В случае отказа коллектива выделить имущественный пай в натуре либо в связи с невозможностью обеспечить в натуре право на имущественный пай предприятия обязаны выделить денежную компенсацию стоимости имущественного пая, индексированную на коэффициент увеличения минимальной заработной платы с момента расчета этого пая.
8. Установить, что продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах.
Продажа земли собственникам приватизированных предприятий осуществляется в порядке, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности».
Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
9. Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотреть, что:
соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;
При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
10. Установить, что председатель Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству одновременно является главным государственным инспектором по использованию и охране земель Российской Федерации, а председатели комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на местах — соответственно государственными инспекторами по использованию и охране земель республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов и районов.
11. Отменить с 1994 года обязательные поставки и иные формы принудительного изъятия сельскохозяйственной продукции в государственные ресурсы.
12. Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом предусмотреть в Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации на 1993-1994 годы обязательное акционирование предприятий по первичной переработке сельскохозяйственной продукции, рыбы, морепродуктов и предприятий по производственно-техническому обслуживанию и материально-техническому обеспечению агропромышленного комплекса по первому или третьему варианту льгот с продажей на закрытых чековых аукционах всех оставшихся акций сельскохозяйственным и рыбодобывающим товаропроизводителям, а также гражданам, проживающим в сельской местности сырьевой зоны приватизируемого предприятия, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
13. Совету Министров — Правительству Российской Федерации разработать систему мер государственной поддержки агропромышленного комплекса по следующим основным направлениям:
кредитование, в том числе льготное, сельских товаропроизводителей для осуществления сезонных затрат;
формирование федеральных и региональных продовольственных фондов на основе закупок продукции с предварительным авансированием сельских товаропроизводителей;
компенсация части затрат на производство отдельных видов сельскохозяйственной продукции;
финансирование государственных капитальных вложений на развитие сельскохозяйственной науки и реализацию приоритетных целевых программ;
предоставление инвестиционных кредитов на строительство индивидуальных жилых домов и производственных объектов;
становление и развитие крестьянских (фермерских) хозяйств;
формирование уставных капиталов создаваемых крестьянских банков и страховых обществ;
компенсация части страховых платежей сельских товаропроизводителей.
14. Совету Министров — Правительству Российской Федерации:
а) в месячный срок:
утвердить положения о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, о государственном контроле за использованием и охраной земель Российской Федерации;
внести проекты указов Президента Российской Федерации о налогообложении продажи и других операций с землей, о сельскохозяйственной кооперации, о залоге сельскохозяйственной продукции, о залоге земель сельскохозяйственного назначения;
б) в 2-месячный срок:
утвердить порядок выкупа земельных долей и перераспределения выкупленных земель, формирования и использования средств специальных денежных фондов комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;
утвердить положения о порядке выкупа земельных участков для федеральных нужд и о порядке предоставления земельных участков казачьим обществам;
внести проект Указа Президента Российской Федерации об ипотеке;
принять Государственную программу развития оптовых продовольственных рынков, в которой предусмотреть создание межрегиональных, региональных и сельских оптово-розничных рынков и агробирж.
15. Настоящий Указ вступает в силу с момента опубликования.

Президент
Российской Федерации
Б.Ельцин

Имущественные паи: возникновение права, оформление, выделение

Актуальность статьи: несмотря на то что процесс распаевание имущества сельскохозяйственных предприятий длится уже достаточно давно, проблемные вопросы есть до сих пор. Поэтому в консультации мы проанализируем законодательство, регулирующее данный процесс, напомним, какие категории лиц имеют право на часть имущества, как его получить и т. п.

Историческая справка

Основными документами, регулирующими вопросы распаевания, являются Гражданский кодекс (далее – ГК), Закон от 14.02.92 г. № 2114-XII «О коллективном сельскохозяйственном предприятии» (далее – Закон № 2114), постановление КМУ от 28.02.01 г. № 177 «Об урегулировании вопросов по обеспечению защиты имущественных прав крестьян в процессе реформирования аграрного сектора экономики» (далее – Постановление № 177), Рекомендации относительно порядка осуществления права совместной долевой собственности владельцами имущественных паев бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий, утвержденные приказом Минагрополитики от 20.05.08 г. № 315 (далее – Рекомендации № 315), и т. п.

Объектами права коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия (далее – КСП) является земля, другие основные и оборотные средства производства, денежные и имущественные взносы его участников, произведенная ими продукция, полученные доходы, имущество, приобретенное на законных основаниях. Объектами права собственности КСП являются также доли в имуществе и прибылях межхозяйственных предприятий и объединений, участником которых является предприятие. Имущество на предприятии принадлежит на праве совместной долевой собственности (далее – СДС) его участникам. Субъектом права собственности у предприятия является предприятие как юридическое лицо, а его члены – в части имущества, которое они получают при выходе из предприятия.

Нормативными документами не определено конкретное понятие имущественного пая, однако на основании анализа норм Закона № 2114 можно прийти к выводу, что имущественный пай – это доля каждого члена бывшего КСП в имущественном паевом фонде КСП, выраженная в денежной форме.

В соответствии со ст. 9 Закона № 2114 в паевой фонд имущества участников КСП включается стоимость основных производственных и оборотных фондов, созданных за счет деятельности предприятия, ценные бумаги, акции, деньги и соответствующая доля от участия в деятельности других предприятий и организаций. Уточнение состава и стоимости паевого фонда имущества участников КСП, в том числе реорганизованных, проводится по методике, которая утверждается КМУ.

Право граждан на паевой фонд имущества КСП зависит от их трудового вклада, который определяется с учетом размера всех форм оплаты труда за период членства в этом предприятии. Участнику КСП ежегодно начисляется часть прибыли в зависимости от доли в паевом фонде, которая при его желании может быть выплачена или зачислена в увеличение доли в паевом фонде. Эти отношения регулируются уставом предприятия.

Пай является собственностью участника КСП. Право распоряжаться им по собственному усмотрению такой гражданин получает после прекращения членства в КСП. Пай может наследоваться в соответствии с гражданским законодательством и уставом предприятия, в случае выхода из предприятия граждане имеют право на пай натурой, деньгами или ценными бумагами в соответствии с размером и структурой паевого фонда или иной, по соглашению сторон, форме.

Не подлежат распаевыванию объекты социально-бытового назначения (дороги общего пользования, капитальные вложения на улучшение земель – мелиоративные, осушительные, ирригационные и другие работы, гидротехнические сооружения, пруды, многолетние насаждения, лесополосы), а также объекты, которые находятся в общем пользовании.

Кто имеет право на пай

В список лиц, имеющих право на имущественный пай, включаются все участники КСП, а также лица, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право на имущественный пай, в частности:

  • пенсионеры;
  • лица, призванные для прохождения срочной военной или альтернативной службы;
  • лица, призванные на военные сборы;
  • лица, направленные предприятием для обучения в профессионально-технические и высшие учебные заведения всех уровней аккредитации;
  • лица, направленные для повышения квалификации с отрывом от производства;
  • лица, избранные на избирательные должности органов местного самоуправления и органов государственной власти, а также профсоюзных организаций;
  • женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам;
  • лица, находящиеся в отпуске по уходу за ребенком;
  • лица, утратившие трудоспособность в результате увечья или иного повреждения здоровья, которое было связано с выполнением трудовых обязанностей на этом предприятии;
  • лица, которые прекратили трудовые отношения с предприятием, но не получили при этом положенный им имущественный пай натурой, деньгами или ценными бумагами;
  • наследники умерших лиц, которые имели право на имущественный пай.

Список лиц, имеющих право на имущественный пай, составляется комиссией и утверждается собранием совладельцев. В списке лиц, имеющих право на имущественный пай, указывается: ФИО; серия и номер паспорта, кем и когда выдан; место жительства; категория (участник КСП, пенсионер, работник социальной сферы и т. п.).

По решению собрания совладельцев в список лиц, имеющих право на имущественный пай, могут быть внесены и другие категории лиц, например те, кто отработал в хозяйстве продолжительное время и выбыл по уважительным причинам, а также лица, которые имеют право на паевой фонд имущества, но по различным причинам не были включены в список. Внесение лиц в указанный список осуществляется на основании заявления.

Если лицо ошибочно не было включено в список, оно имеет право обратиться в комиссию с письменным заявлением. Если комиссией отказано в удовлетворении заявления, лицо имеет право обратиться в суд и обжаловать такое решение. При этом необходимо учитывать сроки исковой давности.

Для определения размеров имущественных паев участников КСП необходимо: утвердить положение о порядке распаевывания имущества; составить список лиц, имеющих право на имущественный пай; определить индивидуальные имущественные паи.

Уточнение размеров паев участников КСП проводится в случае: возврата в паевой фонд имущества предприятия, которое находилось в налоговом залоге и предназначалось, но не было использовано, для погашения задолженности по уплате налогов и сборов (обязательных платежей) в бюджеты и государственные целевые фонды в связи со списанием этой задолженности в соответствии с законодательством; изменения стоимости паевого фонда имущества с учетом цен на дату его установления; выделения имущества в натуре отдельным совладельцам за период, прошедший после реорганизации КСП.

Документальное подтверждение

Имущественный пай участника КСП документально подтверждается Свидетельством о праве собственности на имущественный пай члена предприятия (далее – Свидетельство). Свидетельство выдается сельским, поселковым или городским советом согласно списку лиц, имеющих право на имущественный пай предприятия, к которому приложены такие документы: акт расчета уточненного паевого фонда; уточненная структура паевого фонда; уточненный перечень имущества паевого фонда.

Факт оформления Свидетельства удостоверяется гербовой печатью и подписью председателя соответствующего совета, а оформленные свидетельства регистрируются в книге учета Свидетельств о праве собственности на имущественный пай члена КСП. Выдача Свидетельства гражданину проводится бесплатно, а отказ в его выдаче может быть обжалован в суд. В случае утери или повреждения Свидетельства гражданину выдается дубликат, о чем делается соответствующая запись на бланке Свидетельства.

В случае приобретения в собственность имущественного пая (его части) на основании гражданско-правового договора (мены, дарения и других), а также наследования выдается новое Свидетельство, для получения которого в соответствующий совет подаются: удостоверенная в установленном порядке копия соответствующего гражданско-правового договора или копия свидетельства о праве на наследство; предыдущее Свидетельство. После получения указанных документов соответствующий совет вносит изменения в список лиц, имеющих право на имущественный пай предприятия, и аннулирует предыдущее свидетельство, о чем делается запись в книге учета свидетельств о праве собственности на имущественный пай члена КСП. При этом все поданные документы формируются в отдельное дело по каждому предприятию.

В соответствии с п. 1.2. Рекомендаций № 315 невостребованный имущественный пай – это имущественный пай участника КСП или другого лица, имеющего на него право, которые неизвестны или не получили в установленном порядке право собственности на него. Такие паи должны оставаться на балансе правопреемника до тех пор, пока их владельцы не определятся. Конечно, на такие паи Свидетельство не должно быть выдано. Однако на практике есть случаи, когда Свидетельство выдано, но человек не писал соответствующего заявления. То есть фактически такой пай остается невостребованным.

Если пай не выделен в натуре

Владельцы имущественных паев, не получившие его в натуре или не передавшие в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного общества или паевого фонда сельскохозяйственного кооператива (далее – совладельцы), могут осуществлять право СДС в соответствии с Договором о порядке владения и пользования этим имуществом (далее – Договор).

Договор заключается между совладельцами в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть нотариально удостоверен. Он может заключаться как всеми совладельцами, так и их частью – в отношении принадлежащих им долей в праве СДС.

В случае заключения Договора управление имуществом, находящимся в СДС, осуществляется через общее собрание совладельцев. Решение общего собрания совладельцев принимается по соглашению не менее чем 2/3 совладельцев, кроме решений по отчуждению имущества и выделению в натуре доли из имущества, которые принимаются единогласно. По решению общего собрания совладельцев может быть проведена инвентаризация и/или оценка имущества, находящегося в СДС, в соответствии с требованиями законодательства об оценке имущества, имущественных правах и профессиональной оценочной деятельности. При этом результаты инвентаризации и/или оценки имущества, которое находится в СДС, являются основанием для пересмотра стоимости долей в праве СДС, но не может быть основанием для пересмотра их размера.

Для обеспечения ведения совместных дел совладельцы могут избрать уполномоченное лицо, которым может быть физическое или юридическое лицо. С таким лицом необходимо заключить договор поручения для осуществления полномочий, который подписывается совладельцами, голосовавшими за его избрание. Подписи совладельцев удостоверяются должностным лицом сельского, поселкового совета или нотариусом. В договоре поручения, в частности, необходимо прописать:

  • полномочия на управление имуществом, которое находится в СДС, в случае передачи его юридическим или физическим лицам в аренду или ссуду, а также предоставление помощи совладельцам в случае его отчуждения;
  • полномочия на подготовку предложений касательно: выделения долей из имущества, находящегося в СДС, совладельцам, которые выразили желание получить их в натуре; содержания, хранения, ведения учета, проведения инвентаризации, переоценки и списания имущества, которое находится в СДС, и подготовки его к продаже; распределения имущества между совладельцами в соответствии со стоимостью их долей в СДС; осуществления организационных мероприятий по подготовке, созыву и проведению общих собраний совладельцев, а также обеспечению созыва и проведения собраний по требованию 10 % совладельцев; осуществления мероприятий по оформлению прав собственности на имущество, находящееся в СДС; информирования совладельцев о состоянии сохранности и восстановлении имущества; ведения реестра совладельцев и принадлежащих им долей в имуществе, находящемся в СДС, учета доходов и распределения их между совладельцами;
  • необходимость отчетности уполномоченного лица о своей деятельности перед общим собранием совладельцев не реже одного раза в 6 месяцев и т. п.

Если совладельцев – более 10 человек, то общее собрание обязательно избирает наблюдательный совет в количестве 3–5 человек из их числа для осуществления контроля за выполнением уполномоченным лицом своих обязанностей. Если совладельцев меньше 10, то избрание наблюдательного совета не обязательно. Уполномоченное лицо обязано не позднее чем за две недели до проведения общего собрания представить наблюдательному совету отчет о своей деятельности.

Использование имущества, находящегося в СДС

Имущество, которое находится в СДС, может быть использовано совладельцами для:

  • осуществления совместной производственной и иной деятельности;
  • создания юридического лица;
  • передачи его в управление, аренду;
  • иным способом, не запрещенным законом.

Общее собрание совладельцев принимает решение об использовании имущества, находящегося в СДС, порядке осуществления уполномоченным лицом контроля за его использованием, а в случае передачи такого имущества в аренду – о порядке использования арендной платы для восстановления арендованного имущества.

Выделение пая в натуре

Совладелец, изъявивший желание получить в натуре принадлежащую ему часть имущества, находящегося в СДС, подает уполномоченному лицу, а в случае его отсутствия – собранию совладельцев соответствующее заявление. Часть имущества, находящегося в СДС, выделяется ее совладельцу в натуре в размере, эквивалентном стоимости доли, определенной Договором. Для выделения совместной доли в натуре совладелец может объединить свою долю с долями других совладельцев, изъявивших желание получить их в натуре.

При выдаче имущества в натуре предприятие-право­преемник (пользователь) одновременно с подписанием акта приемки-передачи имущества изымает Свидетельство и делает на нем соответствующую запись. В случае выделения имущества группой совладельцев они передают предприятию-правопреемнику один экземпляр Договора и копию решения общего собрания совладельцев о выделении имущества. А правопреемник одновременно с подписанием акта приемки-передачи имущества изымает Свидетельства этой группы совладельцев и делает на них записи о выдаче имущества в натуре, указывая номер и дату акта приемки-передачи имущества, ставит подпись руководителя и печать предприятия.

Предприятие, выдавшее имущество в счет имущественного пая, в течение 5 дней со дня подписания акта приемки-передачи имущества передает совету, выдавшему Свидетельство, копию такого акта и Свидетельство с отметкой о выдаче имущества в натуре.

Совет на основании данных документов делает отметку о получении имущества в натуре в Книге учета и в списке лиц, имеющих право на имущественный пай реорганизованного предприятия, на основе которого выдано Свидетельство.

Если выделение в натуре доли из имущества, находящегося в СДС, невозможно (неделимая вещь), совладелец, изъявивший желание получить ее в натуре, имеет право на получение от других совладельцев материальной, в том числе денежной, компенсации стоимости его доли. При этом договор между совладельцами о выделении в натуре доли из недвижимого имущества, которое находится в СДС, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *