Оценка нежилого помещения стоимость

  • автор:

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения
Оценка объекта — методы оценки стоимости недвижимости
Определение рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения доходным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения затратным подходом, определение стоимости нежилого помещения

Методология определения рыночной стоимости оцениваемого объекта

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три классических подхода:

  • сравнительный подход;
  • затратный;
  • доходный.

В нижеследующих разделах дано краткое описание каждого из вышеупомянутых подходов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

  • метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МПС);
  • метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МВРМ);
  • метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации. В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал. В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

  • составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
  • оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
  • пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом. К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле: СЗП = ЗЗ (ЗВ) — СИ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); СИ – совокупный износ объекта оценки; Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход — один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г. Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования. Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости. Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки. Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов — сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Определение стоимости объекта оценки

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки стоимости аренды недвижимого имущества следующий метод:

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МСП). Сравнительный подход служит для определения ставки аренды объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были сданы или, по крайней мере, предложены на сдачу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок. Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному). В данной работе применялся метод общих корректировок. Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу нежилых помещений в Москве вне Садового кольца. Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

Нежилое помещение — это помещение здания или сооружения, которое используется для практически любых целей, кроме проживания в нем физических лиц. Оценка нежилого помещения стала все больше и больше пользоваться спросом, не смотря на то, что по сравнению с жилым фондом, его доля на рынке недвижимости не очень то и велика. Но это не мешает нежилым помещениям являться одними из самых рентабельных активов из-за довольно короткого периода окупаемости средств, которые вкладываются владельцами на их приобретение. Все это можно объяснить тем фактом, что подавляющая часть нежилой недвижимости является коммерческой. И, собственно, стоимость именно такой недвижимости имеет смысл оценивать.

Оценка стоимости нежилого помещения понимается определение его рыночной или иной стоимости, что, несомненно, необходимо ее владельцу для последующей эксплуатации в целях осуществления коммерческой деятельности и не только.

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения — это один из наиболее значимых процессов, результатом которых является рыночная стоимость нежилого помещения, этот параметр важен при при использования нежилого помещения в коммерческих целях. Данный вид оценки требуется для того, чтобы верно определить рыночную цену объекта – эту информацию необходимо знать при использовании помещения в качестве залогового имущества, при передаче объекта как вклад в те или иные уставные фонды, а также при его сдаче в аренду. А также, это дает возможность решить вопросы, связанные с приватизацией имущества, а это, в свою очередь, делает процесс развития стабильных рыночных отношений более быстрым. Благодаря именно этому бизнес в России может развиваться планомерно и спокойно.

Оценка технических помещений и их состояний, строительных конструкций зданий и сооружений заключается в основном в определении степени повреждения, категории технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации их по прямому или измененному (при реконструкции) функциональному назначению. Также важной задачей для многих, является оценка офисных помещений – так как это специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города, а это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Также один из плюсов — это транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах, расположенных ближе к центру города.

Торговые площади — это один из самых востребованных видов недвижимости на рынке. Спрос на такие объекты всегда очень высок, а потому достаточно часто приходится проводить оценку. Процедура оценки торговых помещений — это очень сложный и многоступенчатый процесс, в ходе которого необходимо учитывать многие факторы. Также к более востребованным видам оценки можно отнести оценку складских помещений. Оценка склада — это довольно востребованный вид оценки коммерческой недвижимости, при котором учитываются ценообразующие факторы, такие как его месторасположение, общая площадь, год постройки, уровень отделки и др. Но не нужно забывать о классе оцениваемого склада.

Оценка производственных помещений основывается на требованиях действующего законодательства а также всех ценообразующих факторов, влияющих на стоимость производственных помещений. Производственная недвижимость всегда дороже, если имеются удобные пути подъезда (автомобильные трассы, железнодорожные пути) и присутствует все необходимое для производственного процесса: электричество, вода, канализация (в ряде случаев необходимы специальные системы, как канализация для химического производства). Состояние промышленной недвижимости должно соответствовать требованиям, предъявляемым такими службами, как санитарно-эпидемиологическая станция, служба пожарной безопасности и т.д..

Работа Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» — оценить торговые, складские, производственные и офисные помещения коммерческой недвижимости качественно, оперативно и достоверно!

Отчет об оценке нежилого помещения

Отчет об оценке нежилого помещения – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений.

Отчет об оценке нежилого помещения может быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.

Срок действия оценки нежилого помещения действующим законодательством РФ не установлен, но согласно п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев»

Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке нежилого помещения, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой нежилое помещение может быть продано на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Стоимость услуг по оценке нежилого помещения

Сколько стоит оценка нежилого помещения? Ответ на этот вопрос можно получить обратившись непосредственно к специалистам, оценщикам Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ». Стоимость работ по оценке нежилого помещения зависит от объекта оценки, цели оценки, сроков подготовки отчета об оценке.

Цена услуги по оценке нежилого помещения может быть определена после ознакомления оценщика Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» с документами на объект оценки.

Документы необходимые для оценки нежилого помещения

  1. Правоустанавливающие документы на нежилое помещение
  2. Документы на нежилое помещение, отражающие количественные, качественные, технические характеристики
  3. Сведения о Заказчике оценки:
  • для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Перечень документов для оценки нежилого помещения носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.

Документы для оценки нежилого помещения предоставляются удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.

Организация по оценке нежилых помещений

В настоящее время рынок услуг оценки Калининградского региона представлен значительным количеством оценочных организаций и оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой. Фирмы по оценке нежилых помещений вносят существенный вклад в развитие оценочной деятельности. Наши оценщики помещений убеждены, что лучшей среди равных из перечня оценочных организаций несомненно является Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».

Для разъяснения текущих вопросов касательно процедуры оценки недвижимости, документов, необходимых для оценки недвижимости и возможных вариантах их предоставления, предлагаем обратится в бюро оценки нежилых помещений, Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Где сделать оценку нежилых помещений? Если Вам требуется оценка помещений или Вы хотите заказать оценку нежилых помещений, советуем обратиться к высоко специализированным оценщикам по адресу Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Агентство оценки нежилых помещений, Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» охватывает весь спектр оценочных услуг объектов оценки

По теме оценка нежилых помещений:

3 метода оценки коммерческой недвижимости.

Один самых важных моментов при работе с коммерческой недвижимостью — это ее правильная оценка. Адекватность оценки объекта важна, как для его продажи, так и сдачи в аренду. От того, насколько объект коммерческой недвижимости находится в рынке во многом зависит срок экспозиции объекта. Если на старте объект переоценен, и потенциальные покупатели, и арендаторы его вычеркивают из списка интересных, то даже понижение цены через некоторое время не даст желаемого результата. Такие объекты болтаются в базах и досках недвижимости годами, особенно если собственник или агент не утруждает себя создать новое объявление и в объявлении указана вся грустная история падения завышенных ожиданий собственника.
Как все же правильно оценить объект коммерческой недвижимости и не прогадать?
Давайте рассмотрим, какие методы для оценки объектов существуют. Для оценки коммерческой недвижимости в основном используют три подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод самый простой и не понимая, как его правильно сделать, обычно ошибаются собственники и неопытные агенты. Этот подход представляет из себя сравнение объекта недвижимости с аналогичными объектами на рынке. Главное правило сравнивать АНАЛОГИ и не сравнивать не сравниваемое. Допустим, нельзя сравнивать объекты, отличающиеся по площади более чем на 20 % или находящиеся в совершенно разных по трафику местах, нельзя сравнивать совершенно разные по функциональному назначению помещения. Если это торговые помещения, то вход с торца и с фасада- это совершенно разные категории. Если это офисные помещения, то нельзя ориентироваться на офисы выше классом, если там цена выше, а вот если цена ниже, то это важный сигнал о том, что выберут именно их, а не Ваш объект. Мы при оценке объекта обычно рассматриваем до 10 основных параметров и, в зависимости от уникальности объекта, ещё около 3-5 специфичных. Бывает, когда на рынке очень много прямых аналогов, сделать сравнение очень просто, но очень часто встречаются сложные и уникальные объекты, по которым чтобы провести правильный анализ требуется опыт и основательные знания рынка.
Следующий метод оценки коммерческой недвижимости — это доходный метод, он используется при продаже объектов коммерческой недвижимости. Основу этого метода составляет оценка доходности, окупаемости и ликвидности объекта. Рынок коммерческой недвижимости уже давно изменился и мало кто покупает недвижимость для ведения собственного бизнеса. Большинство покупателей — это инвесторы в готовый арендный бизнес, которым важны все эти параметры. Ликвидность — это свойство объекта быть быстро проданным по близкой к рыночной цене. Тем не менее в оценке объектов коммерческой недвижимости, как готового арендного бизнеса стоит рассматривать ещё и возможность быстро найти арендатора по адекватной ставке. Именно поэтому наличие арендатора с высокой ставкой не является залогом успеха при продаже таких объектов потому что, если он съедет, а сдать в кратчайшие сроки по такой же ставке не получится — это весомые потери для инвестора. Окупаемость и доходность- это обратные величины, представляющие из себя отношение стоимости объекта к годовому арендному потоку и наоборот. Для оценки адекватности стоимости объекта, как правило доходность сравнивают со ставками доходности банковских вкладов потому что, если проще положить деньги в банк, зачем приобретать недвижимость. Например, доходность торговых объектов 12-13% это очень хорошая величина, а по складским и производственным она может быть гораздо больше. Если рассматривать окупаемость: инвесторам интересны объекты с окупаемостью 7- 8 лет, но если объект ликвидный, некоторые инвесторы готовы покупать и с окупаемостью 9-10 лет. Для грамотной оценки объекта по этому методу необходимо учитывать коэффициент потерь и коэффициент наполняемости объекта. Именно использую это метод в полной мере можно правильно оценить объект коммерческой недвижимости и обосновать его стоимость, как продавцу, так и покупателю.
Последний метод, который мы рассмотрим — это затратный метод. Он применим в основном к складской и производственной недвижимости, хотя в каком-то роде и к торговой. Сводится этот метод к простому вопросу: А не дешевле ли построить самим? Но тут тоже нужно правильно оценить все затраты на строительство и согласование аналогичного объекта.
Вот вроде три простых метода для оценки коммерческой недвижимости, но на практике при оценке приходится комбинировать эти методы. Например, оценив по сравнительному методу возможную арендную ставку объекта при возможной смене арендатора и по доходному окупаемость и доходность такого готового арендного бизнеса.
Оценка объекта коммерческой недвижимости очень важный и необходимый момент при продаже и сдачи в аренду объектов недвижимости и, как мы уже убедились с Вами, требующий основательного подхода и опыта на рынке коммерческой недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Сергей Шешков,
управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект»

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров). Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

О процессе оценки коммерческой недвижимости. Независимая оценка коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя несколько этапов. Сроки выполнения и качество оценочных работ зависят даже не столько от масштабов объекта, сколько от уровня профессионализма той или иной оценочной компании. Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами. Итак, первый этап – это переговоры участников сделки и заключение договора об оценке. Заключению договора, как правило, предшествуют переговоры с целью определения условий заказа и возможности его принятия (не исключен и отказ со стороны оценщика). Переговоры важны как для исполнителя, так и для заказчика, потому что на данном этапе совместно обсуждаются проблемные места и задачи проекта, который представляет взаимный интерес, и принимается совместное решение. При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, основополагающие принципы. Относительно договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Предоставление заказчиком документов необходимых для оценки – это второй этап процесса оказания оценочных услуг. Эти документы обычно направляются в офис оценщика после заключения договора. Перечень документов, который следует предоставить для такой процедуры как оценка коммерческой недвижимости (здания), следующий:

1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) — свидетельство о государственной регистрации права.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.

3. Документы БТИ:

  • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
  • экспликация (форма БТИ №22);
  • поэтажный план;

4. Бухгалтерская информация:

  • справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
  • справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
  • информация об эксплуатационных расходах — расходы на страхование объекта оценки;
  • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
  • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
  • расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком.

Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.

О факторах, влияющих на оценку коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости, сложный трудоемкий процесс, зависящий от множества моментов, одним из которых является место расположения объекта. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития бизнеса, а значит, и стоимость объекта. Каждый руководитель стремится подобрать для своей организации наиболее удачное место. Если говорить об офисных помещениях, то ни для кого не секрет, что чем ближе к центру города, чем более развитая инфраструктура, тем выше стоимость объекта. Однако последние тенденции рынка недвижимости доказывают обратное. Показатель «ближе к центру — дороже» теряет свою важность из-за новых офисных комплексов международного класса, построенных за чертой центра города. Теперь становится важным лишь доступность со стороны транспортной инфраструктуры. Доказательством высокой инвестиционной привлекательности такого объекта коммерческой недвижимости, как, например, складская недвижимость Подмосковья, стал экспертный рейтинг самых дорогих направлений области по ее аренде. Главными факторами стоимости стали транспортная доступность и близость к МКАД. Лидирует по стоимости Новорижское направление, здесь ставка аренды достигает $150 за кв. м . в год. Высокая стоимость аренды на данном направлении во многом обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, ведущим к аэропорту Шереметьево. На направлении Киевское шоссе — Минское шоссе ставка аренды составляет $140 за кв. м. в год, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково. На Ленинградском шоссе — Дмитровском шоссе ставки аренды достигают $135 за кв. м. в год, в первую очередь, в связи с доступностью к аэропорту Шереметьево. При оценке подобных объектов параметр доступности транспортных линий учитывается в первую очередь, но существуют и другие факторы, влияющие на оценку коммерческой недвижимости. На стоимость оцениваемого объекта коммерческой недвижимости влияет функциональное назначение объекта. Традиционно наиболее популярная, а значит, и дорогая недвижимость — это торговая. Самые успешные торговые комплексы заполнены практически на 100%.

В 2011 году стоимость аренды торговых помещений, к примеру, на Тверской улице выросла более чем вдвое, до $8,5 тыс. за кв.м , что позволило российской столице вернуться в десятку городов с самыми дорогими площадями в мире. Стоить отметить, что намного сложнее проводить оценку коммерческой недвижимости в случае, если она не приносит доход напрямую, но используется для изготовления услуг или товаров. В этой ситуации при оценке объектов коммерческой недвижимости оценщики затрудняются определить, какие именно производственные средства принесли предприятию прибыль. Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой недвижимости является и его общая площадь. Как известно, чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Качество внутренней отделки объекта оценки также является значимым фактором при определении его стоимости. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше стоимость одного квадратного метра. При этом чем более выгодное местоположение объекта, тем более оправдано высокое качество его отделки. На конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множества факторов, а не один отдельно взятый параметр. Насколько грамотно и адекватно будет проведена оценка объекта, зависит исключительно от компетентности, опыта и профессионализма оценщика.

Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы — это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Стоимость строительства складов под ключ

Онлайн расчет стоимости строительства 

№п/п Класс складского здания Ед. изм. Стоимость ед. изм., тыс. руб.
1

Строительство холодного склада, ангара, с несущим металлическим каркасом, ограждающие конструкции профлист

м2 12 — 15
1

Строительство склада, ангара класса С, с несущим металлическим каркасом, ограждающие конструкции сэндвич-панели

м2 22 — 25
2

Строительство склада класса B, с несущим металлическим каркасом, ограждающие конструкции сэндвич-панели

м2 26 — 28
3

Строительство склада класса A (A+), с несущим металлическим каркасом, ограждающие конструкции сэндвич-панели

м2 28 — 32

Стоимость строительства коммерческих объектов недвижимости (Shell&Core)

№п/п Вид несущих конструкций Ед. изм. Стоимость ед. изм., тыс. руб.
1 Здание с несущим металлическим каркасом, ограждающие конструкции сэндвич-панели м2 22 — 25
2 ограждающие конструкции из пенобетонных, газосиликатных блоков, иных крупноформатных кладочных материалов м2 24 — 27
3 Здание с несущим монолитным железобетонным каркасом м2 27 — 33
4 Здание с несущим сборным железобетонным каркасом м2 25 — 33

Shell&Core

Состояние торгового помещения или иного объекта коммерческой недвижимости перед въездом арендатора, подразумевающее пустые, без какой-либо отделки, стены, пол и потолок.

Стоимость отделочных работ объектов коммерческой недвижимости

№п/п Класс отделочных работ Ед. изм. Стоимость ед. изм., тыс. руб.
Материал Работа
1 Предчистовая отделка (общестроительные работы) м2 6 — 8 2,5
2 Чистовая отделка класс С м2 8 — 12 4,5
3 Чистовая отделка класс B м2 12 — 14 5
4 Чистовая отделка класс A м2 15 — 16 6,5

Получить коммерческое предложение на:

На проектирование 
На строительство 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *