Обязанности управляющей компании

  • автор:

Что это за работа?

В зависимости от масштаба организации в сфере ЖКХ и ее финансовых возможностей, в интересах предприятия работу техника-смотрителя в ЖКХ и теплотехника не совмещать.

Дело в том, что на эти штатные должности следует подбирать кандидатов с разной специализацией в образовании, но если предприятие небольшое, да еще и финансируется скудно, тогда техник ЖКХ в одном лице обязан контролировать всю техническую сторону деятельности предприятия.

Работает этот специалист под руководством инженера по эксплуатации, а при его отсутствии в единственном лице, подчиняясь непосредственно руководителю. Техник ТСЖ – этот тот, кто знает все о техническом состоянии зданий на своей территории, именно он следит, не появились ли угрожающие симптомы в виде:

  • трещин, вмятин, сколов на фасадах;
  • просадок фундаментов;
  • разрушения отмостки;
  • нарушения геометрических контуров крыш, вызванных повреждением несущих конструкций;
  • нарушения целостности покрытия кровли;
  • разрушения горловин или тела колодцев, каналов наружных сетей тепла, водоснабжения и канализации и пр.

При необходимости выполнения ремонта в должностные обязанности техника-смотрителя ЖКХ входит составление перечня объемов работ и передача сметчику, составление актов.

Если ремонт ведется силами подрядной организации, этот представитель ЖКХ контролирует соблюдение технологии и качества выполнения работ, а также фиксирует фактические объемы.

Чтобы быть назначенным и принятым на должность техника-смотрителя, претендент должен иметь высшее или среднее специальное строительное образование и опыт работы не менее 2-х лет в сфере строительства или ЖКХ. Теплотехником может работать человек с высшим или средне-специальным образованием соответствующего профиля, с опытом не менее 2-х лет.

Должностная инструкция теплотехника в сфере ЖКХ включает в себя ведомство сетями и оборудованием, обеспечивающими жизнедеятельность домов – тепловыми трассами, линиями водоснабжения и канализации.

Этот специалист контролирует работу и показания приборов учета, следит за исправностью узлов и запорной арматуры и определяет своевременность проведения ремонта или замены этих деталей. От деятельности теплотехника зависит, насколько четкой и безаварийной будет работа подразделения ЖКХ.

Оба эти специалиста (или один, если ему вменены обязанности обоих), должны иметь такие личностные качества, как стрессоустойчивость, умение руководить младшим персоналом, способность брать ответственность и принимать решения, если обстоятельства не терпят промедления.

Должностные инструкции техников ЖКХ

Должностные инструкции техника-смотрителя ЖКХ и теплотехника состоят из таких разделов:

  • общие положения;
  • должностные обязанности;
  • права;
  • ответственность.

Общие положения у обоих документов идентичные: техники должны знать: нормативные и законодательные акты, требования СНиП, ГОСТов, тех. условия на техдокументацию, термины по своей специализации. Этот специалист должен представлять, как работают КИП, как ими пользоваться, а также владеть техническими характеристиками оборудования.

Так как эти лица материально-ответственные, то им нужно знать смысл и правила оформления бухгалтерской документации.

Работая с рабочим персоналом, оба специалиста в ответе не только за свою жизнь и безопасность, но и за безопасность подчиненных, и жильцов, поэтому особые требования к техникам предъявляются по знанию правил ТБ, охраны труда, противопожарной безопасности.

Учет рабочего времени, составление любых актов и ведомостей, отчетов – эти действия не должны вызывать у руководителей среднего звена, какими являются техник-смотритель и теплотехник, никаких вопросов.

Оба специалиста наделены такими правами:

  • подавать руководству предложения касательно улучшения организации и условий деятельности своего хозяйства;
  • участвовать в аттестации и получать соответствующий квалификации документ;
  • знакомиться с проектами решений руководства фирмы, если эти решения затрагивают сферу деятельности;
  • использовать в своей работе нормативно-правовые акты, справочную литературу, информационными материалами из интернет-источников и пр.;
  • привлекать к решению возложенных задач специалистов из любых структурных подразделений.

Все права, которые гарантируются Конституцией РФ и ТК РФ, доступны и техникам из ЖКХ.

  1. Должностная инструкция теплотехника в сфере ЖКХ. В обязанности техника ЖКХ входит:
    • наблюдать за работой своих подчиненных и корректировать их действия по обстановке;
    • контролировать работу теплотехнического, водопроводного и канализационного оборудования, КИП с целью бесперебойного обеспечения жильцов коммунальными услугами;
    • уметь организовать срочный ремонт и предотвратить аварийную ситуацию;
    • принимать участие в составлении договоров с поставщиками энергоресурсов;
    • анализировать правильность показаний приборов учета и своевременность осуществления поверок, а также своевременно снимать показания приборов учета энергоресурсов;
    • оформлять заявки на приобретение запорной арматуры, приборы, запчасти, а также отчеты об обслуживании оборудования;
    • вести тех. документацию по обслуживанию тепло- и сантехнического оборудования;
    • уметь составить несложный эскиз, чертеж, схему;
    • постоянно сотрудничать с бухгалтером материального отдела по списанию вышедших из строя или израсходованных на ремонт узлов, запчастей, материалов и пр.;
    • принимать участие в сезонных работах по консервации и расконсервировании теплового оборудования.

    Теплотехник постоянно по роду своей трудовой деятельности обязан контактировать с владельцами и нанимателями, отвечая на все вопросы относительно обеспечения качественными услугами.

  2. Должностные обязанности техника-смотрителя ЖКХ. Техник-смотритель ЖКХ в своей должностной инструкции найдет следующий примерный перечень обязанностей:
    • еженедельно производить профилактический осмотр зданий и наружных сетей (подвалы, чердаки, подъезды, лифты, колодцы, каналы и пр.), а также всего участка не предмет выявления недостатков любого свойства и немедленно доводить до сведения руководства об обнаружении проблем;
    • ежемесячно с инженером по эксплуатации или с главным инженером и другими представителями ЖКХ производить обход всей территории и под протокол вносить замечания и сроки устранения недостатков, с последующей их ликвидацией;
    • вести журнал заявок от жильцов;
    • вести журнал ремонтов и профилактических мероприятий;
    • составлять калькуляции, ведомости объемов работ для сметных расчетов по плановым ремонтам;
    • участвовать в планировании ремонтов;
    • составлять заявки на материалы для ремонтов;
    • руководить рабочими кадрами и пр.

К специалистам, занимающим эти штатные должности, особые требования предъявляются к соблюдению ими самими и их подчиненными правил ТБ и охраны труда, пожарной безопасности.

Техник-смотритель, как и теплотехник, занимаются серьезными делами, от успешного выполнения которых зависит качество обслуживания жилья.

Обе должности могут быть совмещены в одну, если предприятие небольшое, а сам техник обладает достаточным опытом в области ЖКХ или в строительстве, и при этом он энергичный, инициативный человек с большим желанием интенсивно работать.

Уровень заработной платы

В 2016 г. заработок техника ЖКХ в Москве начинал отсчет от 28 тыс. руб. и не превышал 35 тыс. руб. В регионах уровень зарплаты техника и вовсе низкий – 16-20 тыс. руб.

Должности техников ЖКХ требуют специальных знаний и соответствующего образования, а также навыков.

Содержать жилой фонд и прилегающие территории в надлежащем техническом состоянии непросто, постоянно нужно следить, где нужно срочно заменить зап. часть, поправить изоляцию, подштукатурить фасад, сделать профилактику лифтового оборудования и пр.

Безаварийная и бесперебойная подача энергоресурсов стоит дорогого, и неплохо было бы, чтобы добросовестный труд техников коммунального хозяйства оплачивался достойно.

Должностная инструкция сантехника ЖКХ

Скачать в формате WORD (.doc)

I. Общие положения

1.2. Слесарь-сантехник относится к категории рабочих.

1.3. Лицо, назначаемое на должность слесаря-сантехника должно иметь среднее специальное образование и стаж работы _______________ лет.

1.5. Подчиняется слесарь-сантехник непосредственно ________________________.

1.6. Слесарь-сантехник должен знать:

— виды деталей санитарно-технических систем, соединений труб и креплений трубопроводов;

— способы сверления и пробивки отверстий;

— устройство и способы ремонта трубопроводных санитарно-технических систем из стальных и полимерных труб;

— виды и назначение санитарно-технических материалов и оборудования;

— сортамент и способы измерения диаметров труб, фитингов и арматуры;

— назначение и правила применения ручных и механизированных инструментов;

— принцип действия, назначение и особенности ремонта санитарно-технических трубопроводных систем центрального отопления, водоснабжения, канализации и водостоков;

— способы разметки мест установки приборов и креплений;

— правила установки санитарных и нагревательных приборов;

— устройство и способы ремонта различных санитарно-технических трубопроводных систем;

— способы установления дефектных мест при испытании трубопроводов;

— правила испытания санитарно-технических систем и арматуры;

-способы подготовки и испытания котлов, бойлеров, калориферов и насосов;

— приказы, указания, распоряжения, инструкции и другие нормативно распорядительные документы, регламентирующие работу слесаря-сантехника;

— основы трудового законодательства Российской Федерации;

— правила внутреннего трудового распорядка;

— правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты;

— нормы расхода материалов и запасных частей;

— основы экономики, организации производства, труда и управления;

II. Должностные обязанности

Слесарь-сантехник исполняет следующие функции:

2.1. Участие в ликвидации неисправностей в работе систем, их ремонте, монтаже, регулировке и испытаниях, а именно осуществляет:

— группировку и догруппировку чугунных радиаторов на месте ремонта;

— соединение трубопроводов, отопительных панелей, санитарно-технических кабин и блоков;

— крепление деталей и приборов;

— сортировку труб, фитингов, фасонных частей, арматуры и средств крепления;

— подготовку пряди, растворов и других вспомогательных материалов;

— транспортирование деталей трубопроводов, санитарно-технических приборов и других грузов;

— разборку, ремонт и сборку сложных деталей и узлов санитарно-технических систем центрального отопления, водоснабжения, канализации и водостоков;

— сверление или пробивку отверстий в конструкциях.

— установку и заделку креплений под трубопроводы и приборы;

— установку дефектных мест при испытании трубопроводов;

— комплектование труб и фасонных частей стояков;

— разметку мест установки контрольно-измерительных приборов;

— смену участков трубопроводов из чугунных труб;

— комплектование сгонов муфтами и контргайками, болтов – гайками.

2.2. Участие в составлении заявок на материалы, запасные части, инструмент и обеспечение их экономного и рационального расходования.

2.3.Обеспечение исправного состояния, безаварийной и надежной работы обслуживаемых систем центрального отопления, водоснабжения, канализации и водостоков, правильной их эксплуатацию, своевременного качественного ремонта.

2.4. Изучение условий работы данных систем, выявление причин преждевременного износа принятие мер по их предупреждению и устранению.

2.5.Осуществление комплексного испытания санитарно-технических систем, ревизию и испытание аппаратуры после ремонта;

2.6. Подготовка отремонтированных систем к сдаче в эксплуатацию.

2.7. Участие в разработке мероприятий по повышению надежности, качества работы обслуживаемых систем центрального отопления, водоснабжения, канализации и водостоков.

III. Права

Слесарь-сантехник имеет право:

3.1. Обращаться к руководству предприятия:

— с предложениями по совершенствованию работы, связанной с обязанностями, предусмотренными настоящей должностной инструкцией;

— с сообщениями обо всех выявленных в процессе исполнения своих должностных обязанностей недостатках в производственной деятельности предприятия (его структурных подразделений) и вносить предложения по их устранению;

— с требованиями оказания содействия в исполнении своих должностных обязанностей и прав.

3.2. Знакомиться с проектами решений руководства предприятия, касающимися его деятельности.

3.3. Запрашивать лично или по поручению непосредственного руководителя от руководителей подразделений предприятия и специалистов информацию и документы, необходимые для выполнения своих должностных обязанностей.

3.4. Привлекать специалистов всех (отдельных) структурных подразделений предприятия к решению возложенных на него задач (если это предусмотрено положениями о структурных подразделениях, если нет — с разрешения руководителя предприятия).

IV. Ответственность

Слесарь-сантехник несет ответственность:

4.1. В случае причинения материального ущерба в пределах, которые определены гражданским и трудовым законодательством РФ.

4.2. В случае совершения в процессе осуществления своей деятельности правонарушений в пределах, которые определены уголовным, административным и гражданским законодательством РФ.

4.3. В случае ненадлежащего исполнения или неисполнения своих должностных обязанностей, которые предусмотрены данной должностной инструкцией, в пределах, определённых трудовым законодательством РФ.

Руководитель структурного подразделения: _____________ __________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

С инструкцией ознакомлен,

один экземпляр получил: _____________ __________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

Управляющая компания: виды и функции

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно. Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми. Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг. Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД. Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ. Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг.

По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ. Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании. По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ.

Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ. В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения. В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

История создания управляющих компаний

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам. Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений. После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора. Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности. На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

Организация управления жилым фондом.

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

  1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
  2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват. В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков. Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты. По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК. Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
  • Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в МКД»

Основные статьи Жилищного кодекса РФ касаемо деятельности УК:

  • ст.154-155 способ управления многоквартирными домами управляющими организациями
  • ст.156-157 общие требования к хозяйственной деятельности
  • ст.161-163 урегулирован перечень требований для подписания договора на управление и содержание домовладения
  • ст.164-165 определен порядок, условия и требования к выдаче лицензий УК, а также указаны формы контроля за правомерной деятельностью

Договор управления

В договоре указывается точный список тех услуг, которые обязаны выполнять организации по содержанию жилфонда в указанном домовладении. Договор подписывается на основании запротоколированного решения общего собрания жильцов.

Лицензионные требования к управляющей организации

Для управления МКД УК должна получить лицензию на его управление. Определяется это статьей 193 ЖК РФ от 2015 года. Без наличия лицензии управлять домом она не имеет права.

Иные нормативные акты

Согласно Постановлению Правительства №731 управляющие компании обязаны информировать заинтересованных о результатах проведенных работ по дому и оказанных объемов коммунальных услуг. Обычно, такими документами являются отчеты по результатам управления многоквартирным домом, содержащий список выполняемых за период работ и общее количество оказанных дополнительных сервисных услуг.

Обязанности управляющей компании. Как она работает, что выполняет

Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК. Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг. Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты. Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа.

Все записанные в документе правила и обязательства должны входить в перечень неукоснительно выполняемых работ, во избежание досрочного расторжения договора, и последующих жалоб в ГЖИ или прокуратуру жильцами домовладения.

Основные функции

  • организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
  • поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
  • устранять разного рода аварии
  • осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
  • санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью
  • обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
  • поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
  • правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
  • контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
  • исполнять функций паспортного стола
  • вывозить мусор
  • отчитываться перед жильцами о проделанной работе
  • согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
  • контролировать сохранность общедомового имущества
  • работать с обращениями собственников.

Что не входит в обязанности УК

Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре. Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество. Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.

Права и полномочия управляющей компании многоквартирного дома

  • На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
  • Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
  • Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
  • Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
  • Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
  • Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
  • Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
  • Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

  • При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
  • При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
  • При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Наши достижения

АУК «Созвездие» специализируется на профессиональном управлении жилищным фондом. Клиенты компании — более 200 000 домохозяйств и юридических лиц.

На данный момент в СРО входят управляющие компании из 11 Субъектов Федерации:
Москва (1 200 000 квадратных метров), Санкт-Петербург (1 800 000 квадратных метров), Тверская область (1 000 000 квадратных метров), Ивановская область (3 500 000 квадратных метров), Брянская область (1 800 000 квадратных метров), Новосибирская область (3 500 000 квадратных метров), Краснодарский край (600 000 квадратных метров), Омская область, Томская область, Республика Бурятия, Республика Карелия. В ближайшее время офисы компании появятся еще в 9 субъектах РФ.

СРО управляющих компаний «Созвездие» управляет жилищным фондом площадью более 15 миллионов квадратных метров, это более 6 000 зданий. В составе управляющих компаний членов СРО задействовано более 5 000 рабочих.

Компания ставит себе целью занять лидирующие позиции в сфере управления жильем в каждом городе и стремится получить в управление 30% — 70% жилищного фонда города. Опыт компании достаточно большой, в том числе имеется опыт управления целыми поселениями.

Преимущество компании в финансовых, информационных, производственных и человеческих ресурсах. В центральном аппарате компании работают десятки бухгалтеров, юристов и инженеров, которые оказывают централизованную поддержку всем подразделениям и управляющим компаниям по всей России. У компании есть единый колл-центр, который принимает заявки и жалобы населения.

Среди задач СРО управляющих компаний «Созвездие» можно подчеркнуть следующие:

— объединение усилий по качественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг;

— разработка и обеспечение эффективных механизмов саморегулирования деятельности управляющих компаний;

— формирование современного, отвечающего международным стандартам, рынка работ и услуг;

— защита законных прав и интересов участников СРО.

СРО «Созвездие» является некоммерческим партнерством, в котором состоят управляющие компании. Ассоциация обеспечивает разработку и соблюдение стандартов обслуживания жилфонда, стандартов ведения технической документации домов и прочие регулирующие функции.

С целью распространения информации о себе и управляющих компаниях – членах СРО, а также для защиты их интересов издаются пресс-релизы, а также ведется работа со СМИ с целью привнесения жителям необходимых знаний в вопросах жилищно-коммунального хозяйства.
Управляющие компании при поддержке организации могут использовать Централизованные административные ресурсы и сопутствующие им сервисы.

Ассоциация ищет пути для выстраивания диалога с местными властями. Создает условия взаимопомощи и поддержки управляющей компании в регионе на областном и федеральном уровнях.

Работа управляющей компании

Новые подходы к управлению жилым фондом
Сфера ЖКХ, пожалуй, единственная отрасль экономики России, которая находится вне рыночных отношений. На протяжении последних 10 лет на различных уровнях государственного управления говорили о реформе ЖКХ, однако практическое движение к рынку жилищно-коммунальной отрасли осуществлялось крайне низкими темпами. И только в последнее время наметились серьезные изменения в этой сфере, обусловленные принятием и реализацией 185-го Федерального закона. Согласно ему, как известно, создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, аккумулирующий средства, направляемые в регионы для капитального ремонта домов и расселения ветхого и аварийного жилья. Для того, чтобы получить эти средства регионы должны выполнить требование закона о том, чтобы не менее 50% домов управлялись частными управляющими компаниями, при этом доля муниципалитета в их акционерном капитале составляла бы не более 25%.
ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Фрунзенского района» стала первой в сфере ЖКХ Ярославля, ценные бумаги которой были выставлены на аукцион. Контрольный пакет акций бывшего ДЕЗа — 56,8% — приобрела компания «Новгородэнергосервис», имеющая солидный опыт работы в коммунальном бизнесе Великого Новгорода, Архангельска, Твери. После смены собственника начались изменения и в текущей работе Фрунзенского Управдома. Одним из основных направлений деятельности стало участие в работе по привлечению средств федерального Фонда и определению тех домов, которые остро нуждаются в капитальном ремонте. Нужно сказать, что работа, тем более в такие сжатые сроки, была не из легких – Управдом обслуживает 796 многоквартирных домов общей площадью 1 917 154,5 кв.м. Был проведен детальный анализ их технического состояния, составлены проектные сметы конкретных ремонтных работ. В результате уже в текущем году в 75 домах района будет произведен капитальный ремонт, средства на который придут из федерального Фонда.
Однако, руководство Управдома, решая тактические задачи, разрабатывает стратегию развития на несколько лет вперед, которая позволила бы не только эффективно управлять привлеченными средствами, каков бы ни был их источник, но и серьезно закрепиться на рынке, улучшая качество обслуживания, снижая издержки и работая по экономически обоснованным и прозрачным тарифам. Конечными целями Управдома, помимо получения прибыли, является расширение и диверсификация бизнеса, приобретение долгосрочных конкурентных преимуществ, увеличение объема жилищного фонда в управлении, удержание лидерства в отрасли. Этого можно достигнуть только за счет давно назревшей смены модели управления жилым фондом. Во главу угла нами ставится использование новых принципов в управлении жилыми домами. И здесь можно обозначить, как минимум, три таких принципа:
Клиентоориентированный подход.
Сфера ЖКХ должна повернуться, если можно так выразиться, лицом к жителям. Сервис, предлагаемый сегодня жилищно-коммунальными организациями города собственникам жилья, остается архаичным, крайне неразвитым. Здесь можно привести массу примеров: от грубого общения коммунальщиков с жильцами до абсолютной непрозрачности расценок на дополнительные, коммерческие услуги. Поэтому одним из многочисленных инструментов управления здесь может и должна служить четкая обратная связь с потребителями услуг, работа с их жалобами и обращениями. А конечным итогом качества проделанной нами работы должна стать оценка сами жильцами, нашими клиентами, качества этой работы. И как следствие хорошей оценки, — доверие, выражающееся в продлении договора на обслуживание дома.
Вовлечение жильцов в управление.
Без должного контроля за ходом и качеством оказываемых услуг обойтись невозможно. К тому же, по 185-му федеральному закону собственники жилья должны оплачивать 5% от стоимости работ по капитальному ремонту. Отсюда вполне логично, в том числе в развитие первого принципа, вовлечение наиболее активных граждан, старост домов, глав различных объединений местного самоуправления в процесс управления домами. Эта совместная работа с Управдомом выражается в определении перечня необходимых работ, составлении и обсуждении сметы, планировании, контроле и приеме сделанных работ.
В свою очередь, Управдом может добиться снижения издержек за счет проведения конкурсов среди подрядных организаций и четких договорных отношений с ними. Так, договор Управдома имеет жесткие экономические санкции на случай снижения качества обслуживания жилищного фонда. Договорные отношения могут быть прекращены управляющей компанией в одностороннем порядке в случае значительного снижения качества, ухудшения состояния жилищного фонда или возникновения аварийных ситуаций.
Управляющая компания — «хозяин» территории. Этот принцип связан с тем, что многие проблемы дома и придомовой территории могут и должны решаться в комплексе. Очень часто по-другому нельзя, да и люди просто не знают к кому обратиться за решением того или иного вопроса. Кроме того, управляющая компания, на наш взгляд, должна помогать жителям во всем, что связано с улучшением качества их проживания. Это подтверждается и изменением запросов со стороны жителей: от чисто технических требований к общественно значимым, социальным вопросам. Если в самом начале нашей деятельности в ходе опросов, население требовало привести в порядок подъезды, подвалы, сантехнику, то сейчас речь идет уже о более глобальных проблемах: озеленению территории, общественной безопасности в микрорайоне, обеспечении досуга молодежи и т.д.
Выше перечисленные принципы, без сомнения, должны быть подкреплены предельно ясными юридическими отношениями между управляющей компанией и жильцами, новыми стандартами. Причем здесь должны учитываться индивидуальные особенности каждого дома. Поэтому Управдомом разработан и предложен новый договор управления жилым домом, соответствующий действующему законодательству и защищающий, в первую очередь, интересы самих жильцов. В нем, в частности, оговариваются такие позиции, как:

  • формирование тарифа на содержание и обслуживание в соответствии с техническим состоянием дома и утверждение данной тарифной политики жильцами;
  • утверждение жильцами графика проводимых и текущих ремонтных работ;
  • утверждение жильцами графиков расходования собираемых по дому денежных средств;
  • ежемесячные отчеты управляющей компании о выполненных работах и израсходованных средств.
    Наша управляющая компания после смены собственника работает всего чуть более 3 месяцев. Однако за это время нами разработаны и уже начинают внедряться ряд специальных программ, направленных на повышение качества обслуживания и проживания. К ним относятся:
  • индивидуальные комплексные программы энергосбережения в зависимости от состояния дома (к примеру, теплосчетчики в домах, должны быть установлены только в том случае если нет потери ресурсов в домах – утечки воды, теплопотерь и т.д., ставятся после утепления дома);
  • организация единого сервисно-аварийного центра (оперативный выезд аварийной службы, оказание платных услуг в любое удобное для жильцов время и их оплата не напрямую работникам сервисной службы, а по ежемесячным квитанциям на оплату коммунальных услуг в строке «дополнительные платные услуги»);
  • отдельные программы по микрорайонам на основе обобщения жалоб населения (пример: ремонт козырьков подъездов, дератизация и т.д.)
  • социальные программы для социально незащищенных граждан (пример: установка дополнительных перил, съездов для инвалидных колясок).
    В заключение необходимо еще раз сказать о модели управления жилым фондом. Оплата труда коммунальных работников при существующей модели не зависит от объемов и качества выполняемых работ. Зарплата эффективного работника может быть равна заработной плате неэффективного работника. Коммунальщики получают зарплату и премию за регулярный выход на работу. Между тем уровень дохода большинства работников ЖКХ настолько низок, что квалифицированные кадры на работу в жилищно-коммунальные организации не идут. В среде коммунальщиков процветают поборы с жильцов, «левые» заработки в рабочее время, воровство материалов. По причине отсутствия заинтересованности в финансовых результатах предприятия, велика коррупция руководителей коммунальных предприятий при распределении сторонних подрядов и закупках материалов. Подряды получают не те фирмы, которые предлагают наилучшие условия, а те, которые более успешно лоббируют свои интересы.
    Деятельность всей вертикали управления жилищным фондом в частном бизнесе зависит от результатов труда. Поэтому управленческий персонал заинтересован в повышении доходов, то есть, управленческом вознаграждении. Управдомы заинтересованы в повышении качества содержания и ремонта жилищного фонда, энергосбережении, отсутствии жалоб и обращений населения, т.к. их доход непосредственным образом от этого зависит. А непосредственные исполнители работ мотивированы качеством и объемами выполняемых работ.
    Например, зарплата сантехника, находящегося в штате Управдома, может зависеть от количества квартир, которые он обслуживает, отсутствия жалоб и обращений жителей, а также от качества содержания подвалов. Ведь, если в подвале сухо и чисто, это непосредственным образом отражает удовлетворительную работу сантехнических систем.
    Поэтому конкурентные отношения выстраиваются таким образом, что, если одно из составных звеньев управления жилфондом не выдерживает конкуренции, его заменяет более конкурентоспособное. Плохая работа Управдома выльется в замену его другим Управдомом. Плохой слесарь будет заменен более эффективным работником.
    Стоит ли удивляться сегодня тому негативному отношению людей к системе ЖКХ, к жалобам на постоянный рост тарифов, не подкрепленный соответствующим увеличением качества услуг? Именно частные управляющие компании, обладающие и необходимыми опытом и ресурсами, на наш взгляд, готовы изменить тенденцию и вытянуть отрасль из глубокого кризиса.
    Комаров Георгий Алексеевич, первый заместитель директора ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Фрунзенского района» («УОМД Фрунзенского района») (г. Ярославль)
    Доклад прочитан на Всероссийской научно-практической конференции — 2008 в Ярославле
    Все доклады прочитанные в рамках этой конференции вы найдете на сайте конференции http://www.energo-resurs.ru/vzh_archiv.htm
    Полная (печатная) версия тезисов докладов конференции вместе с дополнительными графиками и таблицами будет направлена по запросу (сборник докладов совмещен с каталогом выставки).
    Обращаться к организатору конференции — ИАЦ «ТПП-Интерпроект»:
    info@energo-resurs.ru, (4852) 73-28-87 , 150040, Ярославль, пр.Октября, 56.
  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *