Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры?

  • автор:

Расторжение договора купли-продажи квартиры

20 303 просмотров

Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

Знать о том, как отстоять свои права, необходимо еще до заключения договора купли-продажи. Это позволяет включить нужные пункты в ДКП, иначе аннулировать сделку не получится даже в суде.

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.

Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.

Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет.

Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m».

Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

До регистрации

Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.

На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

Если документы поданы на регистрацию, однако она еще не состоялась, сторонам необходимо подать нотариально заверенное соглашение о расторжении и заявление о прекращении регистрационных действий.

После регистрации

Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего.

Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки.

Пример. Гражданки Смирнова и Любищенко (владелица двух однокомнатных квартир, расположенных по соседству) составили договор, в котором прописано, что если новый собственник квартиры будет проводить ремонтные работы в выходные дни, соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Смирнова решила делать ремонт, но согласно договору, нарушать режим тишины в выходные она не сможет, даже если будет действовать в рамках действующего законодательства. В противном случае не исключена отмена сделки.

Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

Основания и условия для расторжения сделки

Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

  • одна из сторон существенно нарушила условия;
  • в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию.

«Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

Пример. Гражданка Пинчева обратилась в суд с иском о признании соглашения недействительным, поскольку от нее была скрыта информация о наличии в жилье тараканов и мышей. Суд счел такую причину несущественной.

Недействительность сделки

Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости.

Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

  • нарушение норм закона при составлении документа;
  • заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
  • оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
  • подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
  • заключение договора под принуждением, путем обмана;
  • оформление мнимой сделки.

После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

  • Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
  • Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
  • Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
  • Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
  • Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

  • уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
  • покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

Указанные причины условны, судебная практика по вопросам расторжения договора купли-продажи квартиры противоречива. Акцент делается на том, что стороны были вольны в своем выборе и должны были отнестись к подготовке к сделке более ответственно.

Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки.

Наиболее частые нарушения:

  • отказ выселиться из квартиры;
  • отказ от совершения оплаты.

В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

Существенные изменения условий

Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут.

Примеры таких обстоятельств:

  1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
  2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
  3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

Пример. Гражданин Соболев приобрел квартиру. Спустя более 2 лет он подал иск в суд, заявив, что требует отмены сделки со всеми вытекающими последствиями, поскольку не мог предположить резкого ухудшения здоровья и последующей нуждаемости в денежных средствах. Суд иск удовлетворил и обязал продавца, давно распорядившегося деньгами, вернуть полученную сумму.

В течение какого времени можно расторгнуть договор

Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

  1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
  2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
  3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ, если соглашение является срочным, обязательства по нему считаются исполненными после окончания срока действия договора. При оформлении договора купли-продажи недвижимости действует иное правило: поскольку срок действия не установлен, он актуален до окончательного выполнения сторонами обязательств.

Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо:

Если регистрация не произошла

Если регистрация состоялась

Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора

Обсудить возможность оформления обратной сделки

Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи

Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателем

Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме

Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора

Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.


Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

  1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
  2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
  3. Подготовить сопутствующие документы.
  4. Подать иск в суд.
  5. Принять участие в судебном процессе.
  6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

  • Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
  • Отказать в удовлетворении иска.

Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно отнестись к составлению иска и сбору доказательств.

Как составить иск

Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

  • «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
  • Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
  • Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
  • Перечень документов.
  • Подпись и дата.

Если в иске содержится прошение «расторгнуть договор», а регистрация уже прошла, то, по сути, расторжение уже ни к чему не приведет. Необходимо добавить еще один пункт «… обязать ответчика вернуть истцу имущество (денежную сумму), переданную по договору купли-продажи».
Скачать образец иска о расторжении договора купли-продажи квартиры

Документы

К иску прилагается:

  • копия договора купли-продажи;
  • доказательства досудебного урегулирования спора;
  • доказательства нарушений со стороны ответчика;
  • сведения о передачи денежных средств;
  • чек об оплате госпошлины;
  • копии исков по числу заинтересованных лиц.

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса.

Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

Госпошлина

Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

Период ожидания

Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.

Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

Как обезопаситься от срыва договоренностей

Только бдительность покупателя и продавца поможет вернуть имущество или деньги. Все существенные условия необходимо перечитывать, проверять, сверять данные в договоре с документами.

Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.

В таком договоре должны быть пункты:

  • дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
  • срок внесения платы за коммунальные услуги;
  • дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
  • заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

Судебная практика

Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.

Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

  • Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
  • Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.

В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

  • Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
  • Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
  • В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

Подобная практика доказывает: надежнее заключить договор с банком, включить пункты о взятии денег из ячейки после перехода права собственности. Так сделка будет безопасна для обеих сторон. К сожалению, осознание того, что надо было доверить ведение сделки опытному юристу, приходит только после разочарования. Чтобы не ошибиться дважды, не тратить понапрасну время и силы, задайте вопросы юристу сайта ros-nasledstvo.ru: какие обстоятельства будут вескими для расторжения договора купли-продажи квартиры? Как оформить добровольное соглашение об отмене? В каком суде производится аннулирование сделки? Сколько стоит расторжение договора купли-продажи? Консультация предоставляется бесплатно для всех посетителей портала. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Причины для аннулирования

Согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после всех сделок купли-продажи жилья вновь возникшее право собственности должно быть зафиксировано в ЕГРН через специальный орган регистрации — Росреестр.

Однако иногда стороны вдруг обнаруживают, что договор их не устраивает. Причиной для этого может послужить следующее:

  1. Право зарегистрировано, но продавец так и не получил денег от покупателя.
  2. Качество квартиры оказалось совсем не таким, которое было обговорено сторонами до заключения сделки.
  3. Изменилась ситуация в жизни одной из сторон. Например, покупатель обнаружил, что жильё ему сейчас не нужно, а вот деньги необходимы позарез.
  4. Уже после регистрации покупатель обнаружил, что приобрёл квартиру с обременением.
  5. Право собственности зарегистрировано, но фактически квартира покупателю передана не была и пользоваться он ей не может.

Причины могут быть и другими. Объединяет их то, что в итоге стороны, заключив сделку, вдруг обнаружили, что не получают то, на что изначально рассчитывали.

Условия расторжения

Можно ли аннулировать сделку, когда она уже зарегистрирована в Росреестре? Да, но для этого необходимо соблюдение следующих условий.

По обоюдному согласию

Принцип свободы договора является одним из основополагающих в гражданском праве. Это означает, что если обе стороны согласны, они вправе в любой момент расторгнуть ранее заключенную сделку.

Важно! Применительно к договорам действует следующее указание закона: согласно ст. 452 ГК РФ расторжение должно быть совершено в том же порядке, в каком заключался сам договор.

То есть конкретно для покупки жилья покупателю и продавцу придётся вновь составлять и подписывать документ – соглашение о расторжении. Оно должно быть оформлено в виде единого документа (ст. 550 ГК РФ) и, если ранее стороны заверяли договор у нотариуса, соглашение о расторжении должно быть заверено.

По инициативе одной из сторон

Однако ситуация, когда сделку хотят расторгнуть сразу обе стороны или когда и продавец, и покупатель согласны добровольно вернуть друг другу деньги и квартиру, встречается не слишком часто.

Куда вероятнее, что договор не устраивает лишь кого-то одного – а для второго всё нормально, и соглашение он подписывать не желает (хотя бы потому, что повторная регистрация прав через Росреестр – это лишние хлопоты и расходы). И в этом случае остаётся только одно – расторгать договор принудительно.

Сделать это можно двумя способами:

  • расторгнуть договор через суд;
  • признать (опять же в судебном порядке) сделку недействительной.

Несмотря на то, что итог один, основания для подачи иска в каждом случае будут разные. Расторгнуть договор по суду можно в соответствии со ст. 451 ГК РФ, которая предусматривает, что это возможно при сильном изменении обстоятельств. А вот для недействительности одной статьи мало – тут нужно руководствоваться всем содержанием §2 главы 9 ГК РФ.

Обратите внимание! Даже при наличии условий, касающихся недействительности сделки, стороны вправе заключить соглашение.

Такое возможно, например, если виновная сторона заранее видит, что шансов выиграть процесс в суде у неё нет. Пока не подан иск, покупатель и продавец ещё могут разойтись миром и даже в суде можно заключить мировое соглашение в порядке, установленном ГПК РФ.

Как отменить сделку после получения права на недвижимость?

Досудебный порядок

Применительно к купле-продаже квартир закон не требует обязательной подачи претензии, однако лучший шаг – это сначала обратиться к другой стороне с предложением добровольно расторгнуть договор. Если это удастся – не потребуется дополнительных действий, если нет – в суде будет дополнительное доказательство недобросовестности ответчика. В предложении (претензии) нужно указать:

  • причины, по которым договор должен быть расторгнут;
  • сроки, в течение которых ожидается ответ.

Если другая сторона согласна, то составляется соглашение в описанном выше порядке. После того как оно подписано, можно обращаться в Росреестр с заявлением, чтобы изменить запись в ЕГРН.

Судебный процесс

Но, как уже было сказано, далеко не всегда удаётся договориться. И тогда остаётся только подавать иск в суд.

В какой суд обращаться?

Правила подсудности для дел о расторжении договора о продаже квартир установлены ГПК РФ. Согласно ст. ст. 24 и 30 обращаться надо:

  • в районный суд (поскольку спор идёт о правах на имущество ценой заведомо выше 50 тысяч рублей);
  • среди районных выбрать именно тот, на чьей территории находится купленная квартира.

Правила составления иска

Иск составляется согласно требованиям ст. 131 ГПК РФ. Этот документ должен:

  1. Быть подготовлен в письменной форме.
  2. Содержать название суда, имена и адреса истца и ответчика.
  3. Включать в себя указание на то, в чём именно состоит нарушение закона, допущенное ответчиком, и почему истец считает, что его права нарушены.
  4. Указывать на обстоятельства, которые служат основанием для суждений истца.
  5. Включать расчёт средств, которые должны быть взысканы с ответчика (если подаёт продавец, которому не заплатили).
  6. Содержать в себе перечень тех документов, которые истец счёл необходимым приложить.

Кроме того, если истец с самого начала заявляет какие-то ходатайства (например, хочет чтобы суд помог истребовать недостающие доказательства или вызвал в заседание свидетелей, чьи показания подтвердят позицию истца), то эти просьбы к суду могут тоже быть включены в содержание искового заявления.

Однако это условие уже не обязательное: согласно ГПК, ходатайства могут оформляться и в виде отдельных документов или вообще приноситься устно под запись в протокол заседания.

Необходимые документы

К иску, который содержит требования о расторжении договора о продаже квартиры, должны быть приложены как минимум два документа:

  • Квитанция или иной документ, подтверждающий тот факт, что пошлина была уплачена.
  • Копию самого договора (оригинал может быть предъявлен уже непосредственно в суде – он остаётся на руках у истца, а вот копия будет подшита к материалам дела).

На заметку. Остальные документы прилагаются по необходимости. Главные требования закона состоят в том, что они должны относиться к сути иска (ст. 59 ГПК РФ) и получены законным путём (ст. 60 ГПК РФ).

Госпошлина и другие траты

Процессуальное законодательство использует термин «судебные расходы». Под ними понимается государственная пошлина, которую платит истец, обращаясь в суд, а также иные траты, которые он понёс в связи с рассмотрением дела.

Размер госпошлины регулируется уже не ГПК, а НК РФ. Ст. 333.19 этого кодекса устанавливает следующие размеры:

  1. Если цена вопроса менее 20 тысяч рублей – то 4% от цены, но как минимум 400 рублей.
  2. Если выше, но меньше 100 тысяч – то уже 800 рублей и ещё 3% от той суммы, которая больше 20 тысяч.
  3. До 200 тысяч – уже 3 200 и ещё 2% от того, что больше 100 тысяч.
  4. До 1 миллиона – 5 200, а также 1% суммы больше 200 тысяч.
  5. Наконец, если цена иска больше 1 миллиона (что вероятнее всего для сделок с жильём) – уже 13 200 рублей, а сверху ещё 0,5% от того, что больше 1 миллиона.

Предельный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Кроме госпошлины в судебные расходы могут быть включены:

  • Оплата услуг адвоката или юриста-представителя.
  • Оплата проведённой экспертизы.
  • Плата за проезд к месту рассмотрения дела и т. д.

Одним словом, в это понятие включаются все траты, прямо касающиеся процесса.

В случае выигрыша дела и пошлина, и иные расходы оплатить обязан ответчик.

Сроки рассмотрения

Ст. 154 ГПК РФ устанавливает, что суду даётся 2 месяца на то, чтобы принять решение по делу. В этот срок не включается время, потребовавшееся истцу на то, чтобы исправить ошибки в исковом заявлении, указанные судом, а также случаи, когда по закону судья имел право или был обязан отложить рассмотрение. Срок отсчитывается с того дня, как иск поступил в суд и был зарегистрирован в канцелярии.

Негативные последствия

Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ, если договор расторгнут, то стороны не могут требовать, чтобы им вернули то, что уже было передано до момента расторжения договора, если стороны иное не определили договором либо если возврат прямо не предусмотрен законом. Именно поэтому может сложиться парадоксальная ситуация: договор будет расторгнут, но покупателю деньги не вернутся, поскольку он передал их ещё до расторжения.

Следовательно, заключая соглашение, в нём надо прямо оговорить, что стороны обязуются вернуть друг другу переданное по договору. Кроме того, такое условие необходимо включать в содержание договора купли-продажи изначально.

Справка. Это правило не относится к случаям, когда договор был признан в суде недействительным. В этом случае возврат и денег, и квартиры обязателен.

Полезное видео

Смотрите видео о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

Расторгнуть договор купли-продажи жилья можно как в добровольном, так и в принудительном порядке. Однако процедура эта требует либо доброй воли как продавца, так и покупателя, либо изрядных усилий в судебном заседании. Следовательно, стороны должны ответственно подходить в выбору контрагента, объекта договора и его условий ещё до того, как состоится государственная регистрация права на жилую недвижимость.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Последнее обновление: 06.02.2020

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

  • Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
  • Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
  • Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
  • Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
  • Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
  • Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
  • Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

  • Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
  • Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
  • Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
  • Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
  • Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

  • — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
  • — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
  • — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – решение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Нотариус.

Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах».
Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности.
Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.

Продавец квартиры передумал

Что делать? Как выйти с минимальными потерями? Разберемся подробнее.

В этой ситуации возможно развитие трех вариантов:

  • продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

Продавец квартиры передумал продавать до подписания
договора купли-продажи

  • Продавец квартиры передумал, а вы не оформляли предварительный договор купли-продажи и не передавали задаток. Произошло то, что и должно было произойти.

99% устных договоренностей о продаже недвижимости нарушаются, либо в части условий сделки, чаще — цены, сроков, порядка оплаты по договору.

Вряд ли призывы к совести Продавца Вам помогут! Лучше тоже «передумать». И нервы целее будут. Радуйтесь, что денег ему не дали.
К тому же его недвижимость — не единственный интересный вариант.

  • Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

  • Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.
  • Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если вы оформили его вышеуказанными документами — ваше дело правое и суд будет на вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
  • Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа суд будет на вашей стороне.
    Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно.

    Дополнительная статья: Как вернуть задаток

Лучше договориться по-хорошему. Даже если Покупатель уже понес расходы в связи с подготовкой к сделке, адекватный Продавец конечно ему все компенсирует.

Но это возможно в случае МУДРОГО подхода.

Что случается не часто. Увы ((((

  • Следующий вариант.
    Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и по Расписке передали аванс

Если продавец квартиры передумал продавать — аванс возвращается покупателю в полном объеме. Но через суд вы можете понудить его к заключению сделки и взыскать издержки.

Если вы читаете эту статью еще приглядываясь к рынку недвижимости, обязательно оформите договоренности с Продавцом должным образом

Продавец квартиры передумал продавать после подписания
договора купли-продажи

Продавец квартиры передумал продавать уже после подписания договора купли-продажи и отказывается подавать заявление о переводе права собственности на покупателя.

Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — договор купли-продажи вступает в силу после подписания всеми законными участниками сделки, конечно если он составлен в соответствии с требованиями ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это хоть и важное дело, но вторичное.

Сделка уже состоялась, а если продавец и деньги получил — это означает, что существенное условие договора выполнено покупателем.

Если продавец будет уклоняться от подачи заявления об этом — обращайтесь в суд, и право зарегистрируете, и судебные издержки с продавца взыщете.
Не стоит затягивать с этим делом. Недобросовестный продавец может продать квартиру другому покупателю.
Так что сразу ходатайствуйте перед судом о наложении ареста.

Продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

И такое возможно.
У каждого участника договора купли-продажи есть право отзыва своего заявления из Росреестра в любой момент до регистрации в одностороннем порядке.

В этом случае регистратор приостановит дело до 3 месяцев и сообщит покупателю письменно о причинах приостановки.

В любой момент продавец может подать заявление о возобновлении регистрационных действий.

Читайте подобную статью:

Продавец приостановил регистрацию

Всегда рада разъяснить.Автор

Продавец квартиры передумал Метки:покупателю

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *