Квартира памятник архитектуры

  • автор:

Содержание

Перепланировка на объектах культурного наследия (в доме-памятнике)

В Петербурге около 9 тысяч зданий имеют статус «выявленных объектов культурного наследия». Перепланировку жилых и нежилых помещений в таких домах нужно согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).

Читать также Штрафы КГИОП за самовольные работы

Основным нормативным правовым актом, регулирующим содержание, сохранение, использование, государственную охрану объектов культурного наследия, является Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Что такое дом-памятник?

Объекты культурного наследия, согласно Федеральному закону №73-ФЗ: объекты недвижимого имущества и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.

Все объекты культурного наследия делятся на 3 категории:

  • федерального значения
  • регионального значения
  • местного значения (в Санкт-Петербурге последней категории не выявлено)
  • здания с особым статусом «выявленные объекты культурного наследия», которые до принятия окончательного решения о признании (непризнании) их памятниками, т.е. включения или невключения их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — реестр), подлежат государственной охране наряду с объектами культурного наследия.

Обязательному сохранению при перепланировке на объекте культурного наследия подлежат особенности объекта, послужившие основаниями для признания его памятником (предметы охраны).

В Санкт-Петербурге в большинстве случаев к предметам охраны памятников, являющихся зданиями, относятся их объемно-пространственное решение, габариты, планировка в пределах капитальных стен, отделка лицевых фасадов и многие другие элементы, перечень которых устанавливается КГИОП.

Перепланировка в доме-памятнике.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона № 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Любые работы, связанные с ремонтом памятника, переносом перегородок, инженерных коммуникаций и т.п., также относятся к работам по сохранению и требуют получения разрешительной документации.

Если в квартире имеются ценные предметы интерьера (камины, печи, лестницы, деревянные двери или оконные рамы с декоративными элементами – ручками, фурнитурой, лепнина на потолке или стенах, полы), включенные в предметы охраны, то проект приспособления и реставрации должен предусматривать мероприятия по сохранению, а при необходимости по восстановлению или консервации данных архитектурных элементов.

Требования к согласованию перепланировки в доме-памятнике (на объекте культурного наследия).

Общий порядок работ по согласованию и вводу в эксплуатацию:

  1. Получить задание КГИОП (30 рабочих дней);
  2. Разработать проектную документацию;
  3. Провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации (при необходимости);
  4. Провести государственную экспертизу проектной документации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (при необходимости);
  5. Получить в КГИОП согласование КГИОП проектной документации на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы (30 рабочих дней или если акт экспертизы сдается отдельно, срок его рассмотрения составляет 45 рабочих дней) (при необходимости);
  6. Получить разрешение КГИОП на проведение работ по сохранению (30 рабочих дней);
  7. Получить в КГИОП разрешение на строительство (10 рабочих дней) (при необходимости);
  8. Сдать в КГИОП научный отчет о выполнении работ (90 рабочих дней со дня выполнения работ);
  9. Получить согласование научного отчета (30 рабочих дней);
  10. Получить акт приемки работ по сохранению (15 рабочих дней со дня утверждения научного отчета);
  11. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (10 рабочих дней) (при необходимости).

Обязательным основанием для принятия КГИОП решения о возможности проведения работ по сохранению объекта культурного наследия является заключение государственной историко-культурной экспертизы – ГИКЭ (статья 32 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертиза производится до начала работ (пункт 1 статьи 31 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертиза проводится по инициативе заинтересованного лица (собственника помещения).

Порядок проведения указанной экспертизы определен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».

Кто может выполнять работы по перепланировке в доме-памятнике (на объекте культурного наследия)?

К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Лица, разрабатывающие проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство работами и авторский надзор до дня выполнения указанных работ.

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия научные руководители сдают в КГИОП отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах (в течение 90 рабочих дней со дня завершения работ).

Обязательным условием приемки работ является утверждение КГИОП указанной отчетной документации.

Согласование планировки памятников архитектуры

Не каждый собственник знает, что нужно делать, если есть необходимость провести перепланировку помещения, расположенного в доме, отнесенном к категории памятников архитектуры. Более того, бывают ситуации, когда владельцы помещений совершенно случайно узнают, что они располагаются во вновь выявленном памятнике архитектуры, и теперь вынуждены проходить более сложный, медленный и затратный путь согласования любых изменений.

Как можно узнать, какие объекты относятся к памятникам архитектуры

Для информирования общественности и других заинтересованных лиц, Департамент культурного наследия Москвы в открытом доступе предоставляет информацию со своего специального сайта, где собран самый полный актуальный официальный перечень объектов, отнесенных к памятникам архитектуры.

Узаконивание перепланировки памятников архитектуры

Собственник жилого или нежилого помещения, расположенного в памятнике архитектуры, независимо от назначения помещения, несет ответственность за его сохранность вплоть до лишения права собственности.

Такие жесткие меры заставляют владельцев более внимательно относиться к вопросам изменений и улучшений объектов, тщательно готовить согласование перепланировки памятников архитектуры и получение необходимых разрешений.

Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

На каждый памятник архитектуры, который прошел регистрацию в ЕГР объектов культурного наследия, должен быть оформлен соответствующий паспорт объекта, в котором указывается предмет охраны.

В соответствии с ним каждому собственнику здания (части здания, отдельного помещения) устанавливается ответственность за нарушение сохранности данного объекта. Документом, в котором определены требования к владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в охраняемых законом домах, по надлежащему сохранению, содержанию, использованию, обеспечению доступа к площадям, является охранное обязательство собственника. Оно подлежит исполнению каждым собственником объекта, независимо от их количества.

Если задуманная перепланировка, каким либо образом затрагивает предмет охраны, указанный в обязательстве, осуществить ее будет невозможно.

Например, в нежилом помещении, используемом под магазин, нельзя сделать дополнительный вход, пристройку, изменить витрину, расширить тамбур, если предметом охраны культурного наследия является фасад здания.

Также могут быть ограничения на использование наружной рекламы, пользование прилегающим земельным участком.

Если собственник все же принимает решение о проведении переустройства, средний срок согласования в инстанциях изменения объекта культурного наследия составляет порядка 12 месяцев, а затраты на оформление разрешительной документации по перепланировке в разы выше, чем при оформлении документов обычного объекта.

Легализация самовольных строений, возведенных владельцем без согласования и получения необходимых разрешений – еще более сложная, трудоемкая и дорогостоящая задача. Однако при определенных условиях, в руках опытного грамотного юриста она разрешима.

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанном культурным наследием

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов на перепланировку включает следующие этапы:

  • получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
  • сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
  • организация составления проекта переустройства;
  • комиссионная экспертиза проекта;
  • согласование с Роспотребнадзором;
  • протокол согласования с жильцами;
  • согласование в АПУ Москоархитектура изменений фасада;
  • получение согласования Жилинспекции;
  • выполнение работ по перепланировке;
  • составление акта с использованием специальных форм по реставрации;
  • получение в БТИ новых технических документов;
  • внесение изменений в кадастровый учет;
  • переоформление правоустанавливающих документов.

Очень важно, чтобы все организации, задействованные в процессе согласования и выполнения перепланировки, имели соответствующие актуальные разрешения и лицензии.

Вид услуги Сроки Цены
Согласование самостроя 2 месяца 50 000

Перепланировка в доме памятнике архитектуры: процедура согласования


Перепланировка в доме памятнике архитектуры – может оказаться весьма проблематичной для собственника квартиры, находящейся в подобном здании. Прежде всего, речь идет о возможных трудностях при согласовании данного мероприятия с официальными структурами (ведомствами), уполномоченными предоставлять гражданам соответствующие разрешения. Наиболее важным моментом считается узаконивание запланированных изменений в планировке квартиры через компетентные органы власти. В Москве, например, легализацию таких работ осуществляет Москомнаследие. Как провести законную перепланировку жилого помещения в доме, официально признанном архитектурным памятником? Следует более детально рассмотреть юридические особенности реализации данной процедуры.

Сложности перепланировки жилого помещения в доме-памятнике

Легализация перепланировок в жилом здании, имеющем статус архитектурного памятника, предусматривает более объемный пакет документов – если сравнивать с квартирой, находящейся в обычном доме. Соответственно, подготовка такого комплекта бумаг потребует посещения большего количества всевозможных инстанций. Это и есть основная проблема при внесении изменений в планировку здания, считающегося объектом культурного наследия.

Принимая во внимание значительную давность возведения домов, внесенных государством в перечень памятников архитектуры, любые изменения их конструкций должны производиться очень осторожно. Как правило, это связано с большой степенью износа, характерного для несущих элементов такого здания и находящихся в нем инженерных сетей. Данное обстоятельство зачастую обуславливает некоторые трудности еще на стадии проектирования намеченной перепланировки. Проблемы с согласованием могут возникнуть у владельца квартиры даже при несущественных изменениях – например, удаление перегородок, фактически не являющихся несущими.

Согласование переустройства жилого помещения в доме-памятнике

Законодательство РФ, регулирующее вопросы содержания и эксплуатации объектов культурного наследия, выдвигает владельцу переустраиваемой жилплощади достаточно жесткие требования. Так, собственник помещения должен предпринять действенные меры по недопущению воздействия проводимой перепланировки на эстетику архитектурного памятника. Кроме того, переустройство квартиры не должно влиять на устойчивость всей строительной конструкции.

Чтобы уточнить принадлежность жилого здания, в котором у гражданина – жителя Москвы – имеется собственная квартира, к категории памятников архитектуры, он должен посетить онлайн-ресурс Москомнаследия и проверить наличие (отсутствие) данного объекта в базе ведомства.

Если же дом относится к архитектурным памятникам, последовательность действий владельца жилплощади, для которой предполагается провести перепланировку, будет выглядеть так:

  1. Обращение в Департамент культурного наследия. Цель – оформление через единое окно данного ведомства запроса на подготовку Заключения о проведении перепланировки. Срок принятия заявления – примерно две недели.
  2. Оформление так называемого Охранного обязательства в этом же ведомстве, отвечающем за сохранность культурного наследия. Данной бумагой предусматриваются определенные ограничения на проведение мероприятий по переустройству жилого помещения. Важным разделом этого документа является Акт технического состояния, в котором детально описываются конструктивные элементы дома, его экстерьер и инженерные сети на момент согласования намеченной перепланировки. Срок составления данной документации – не более сорока пяти дней.
  3. Разработать проект адаптации (приспособления). Соответствующий заказ следует оформлять исключительно в той архитектурно-проектной организации, которая специализируется на выполнении подобных работ и обладает необходимым допуском СРО.
  4. Провести экспертизу подготовленного проекта адаптации (приспособления) в профильном департаменте, отвечающем за эксплуатацию и сохранение архитектурных памятников.
  5. Составить и подать заявление с просьбой о проведении официального согласования намеченной перепланировки.

Кроме этого документа, следует предоставить дополнительные бумаги (копии):

  • документация, подтверждающая наличие у обладателя квартиры права собственности;
  • проект адаптации (приспособления), который должен заверяться нотариусом, если его разработка проводилась какой-либо проектной организацией, а не Москомнаследием;
  • заверенные нотариусом копии соглашений с выбранными подрядчиками – проектной компанией, строительной организацией;
  • разрешительная документация выбранных подрядчиков;
  • гражданский паспорт собственника переустраиваемой жилплощади (заявителя).

Кроме документов, перечисленных выше, заявитель также должен предоставить копию охранного обязательства, акты проведенных экспертиз, протоколы совещания экспертной комиссии, копию соглашения с экспертами. Самовольное проведение перепланировки архитектурных памятников – без надлежащего согласования – не допускается и влечет за собой серьезную административную ответственность.

Прочтите также: Как можно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Квартира в жилом доме — памятнике архитектуры

22 января 2014 года

В исторических центрах крупных городов много зданий имеют статус памятников архитектуры. В то же время, имеется достаточно много желающих приобрести квартиры в подобных домах и на рынке недвижимости представлено большое количество предложений жилья, расположенного в домах, имеющих подобный статус.

Для справки: памятниками архитектуры называют здания и сооружения, имеющие историческую, архитектурную, культурную или иные ценности. Данные объекты находятся под охраной государства. Их снос, реконструкция и работы, повлекшие за собой изменение вида, или качественных характеристик, не допускаются.

Покупка квартиры в жилом доме – памятнике архитектуры предполагает как большое количество положительных моментов, так и определенные сложности.

Плюсы приобретения квартиры в памятнике архитектуры:

  • Дом будет находиться под охраной государства, а все действия, связанные с его повреждением – пресекаться и наказываться. Это в какой-то мере обеспечивает достаточно высокую сохранность инвестиций в недвижимость.
  • Большинство работ по поддержанию облика здания проводятся без привлечения средств собственников, то есть расходы на содержание общедомового имущества у собственника квартиры в подобном доме, как правило, ниже, нежели у владельца квартиры в типовом доме.
  • Дома, являющиеся памятниками архитектуры, часто расположены в привлекательных местах, имеют высокие инвестиционные показатели и стабильный рост цены. Покупка недвижимости в доме, являющемся памятником архитектуры – отличное вложение средств, вне зависимости от состояния дома.

Естественно, покупка квартиры в доме данного типа предполагает и определенные неудобства. Для кого-то они несущественны, но кому-то могут показаться значительными. На практике, все возможные проблемы решаемы, но требуют затраты времени и средств.

Проблемы покупки квартиры в памятнике архитектуры:

  • Основные требования к владельцу заключаются в сохранении внешнего облика здания и его конструктива и технических характеристик. Это означает, что, например, заменить окна на более современные просто так не удастся: необходимо будет согласовать замену и предоставить разрешительной организации проект, который будет демонстрировать, что новые окна не изменят внешний вид дома. Помимо срока и стоимости согласований придется прибавить расходы на изготовление окон по индивидуальному, часто достаточно сложному заказу.
  • Перепланировка квартиры в памятнике архитектуры очень сложна, а в случае, если она связана с повреждением несущих конструкций – просто невозможна.
  • Относительно памятников архитектуры недопустимы любые действия, связанные с изменением внешнего вида здания: установка оконных решеток, кондиционеров, приемо-передающих антенн, и многого другого, что может доставить владельцу квартиры определенные неудобства.
  • Коммуникационные решения (водопровод, канализация, электропроводка) часто имеют износ, характерный возрасту здания. Их замена и модернизация так же повлечет за собой оформление множества разрешений.

Продажа недвижимости в домах, являющихся памятниками архитектуры, на сегодняшний день явление достаточно распространенное, и купить квартиру в доме такого типа несложно. Приобретать такую недвижимость или нет – выбор покупателя: с одной стороны он имеет возможность выгодного вложения средств и проживания в исторических местах своего города, со всей атмосферой здания и квартиры в частности, с другой – большое количество ограничений.

Квартира в доме-памятнике архитектуры

В Украине довольно много исторических многоэтажных домов. Эти постройки отличаются от типовых хрущевок и брежневок уникальной архитектурой и другими особенностями. И владение такой недвижимостью тоже имеет свои нюансы. Разберемся подробно, что такое дом-памятник архитектуры, как купить там квартиру, и в чем особенности жизни в такой квартире.

Дома-памятники архитектуры: что это?

Дом-памятник архитектуры – жилой объект, который несет в себе культурную или историческую ценность.

Проживание в историческом доме для многих украинцев считается привилегией. Ведь чаще всего это здания с уникальной архитектурой, расположенные в историческом центре города. Квартиры в исторических домах зачастую гораздо большей площади, чем в «обычных», с высокими потолками и нестандартной планировкой. Кроме того, такая жилая недвижимость имеет высокую стоимость, а значит и ликвидность.

В Украине осталось достаточно зданий, которые стали эмблемой определенного исторического периода города или района. Некоторые из них были построены известными архитекторами, другие построены в уникальной для этих мест стилистике, третьи – стали местом проживания для именитых личностей или немыми участниками исторических событий. Все это позволило причислять такие здания к объектам культурного наследия.

Так, основная законодательная база касательно домов-памятников архитектуры изложена в Законе Украины «Об охране культурного наследия».

Об’єкт культурної спадщини – визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов’язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об’єкти (об’єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об’єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність.

К объектам культурного наследия, среди прочего, относятся:

Об’єкти архітектури – окремі будівлі, архітектурні споруди, що повністю або частково збереглися в автентичному стані і характеризуються відзнаками певної культури, епохи, певних стилів, традицій, будівельних технологій або є творами відомих авторів.

Кроме того стоит отделять объекты градостроительства. Так, согласно Закону:

Об’єкти містобудування – історично сформовані центри населених місць, вулиці, квартали, площі, комплекси (ансамблі) із збереженою планувальною і просторовою структурою та історичною забудовою, у тому числі поєднаною з ландшафтом, залишки давнього розпланування та забудови, що є носіями певних містобудівних ідей.

К последнему типу – объектам градостроительства – относится большая часть памятников архитектуры. В этом случае его вносят в государственный реестр недвижимых памятников Украины как объект местного или национального значения. И если это произошло далее этот архитектурный объект должен сохраняться в своем аутентичном виде, включая материально-техническую структуру и роль в окружающей среде.

Как купить квартиру в доме-памятнике архитектуры

Несмотря на то, что понятия собственности квартиры и жилого дома различаются, и купить квартиру – тем не менее означает приобрести недвижимость, которая представляет собой объект культурного наследия. При этом сам дом может находиться на балансе города, территориальной общины или принадлежать юридическому лицу. Даже если речь идет о покупке квартиры в нем, как части объекта культурного наследия, возникнет необходимость уведомить о покупке орган охраны культурного наследия. Кроме того, органы местного самоуправления имеют право преимущественной покупки.

Как согласовать покупку с органами охраны культурного наследия

Согласование можно бесплатно получить в Центре предоставления административных услуг. Киева на протяжение одного месяца. Необходимые документы:

  • заявление;
  • письмо-уведомление собственника дома-памятника с указанием цены и условий продажи;
  • копия охранного договора на квартиру
  • копия отчета об оценке недвижимости (кроме сделок дарения).

Охранный договор

Кроме того, если квартира в доме-памятнике участвует в сделке – необходимостью будет подписание охранного договора. В нем детально указано, что обеспечение новым владельцем сохранения памятника и его состояния – теперь его обязанность, согласно ст. 23 Закона Украины «Об охране культурного наследия». Детали и образец оформления охранного договора можно найти .

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка о купле-продаже квартиры в доме-памятнике архитектуры может быть признана недействительной, если были не соблюдены процедуры согласования с соответствующим органом при заключении оспариваемого договора.

Подобные меры прежде всего необходимы для домов-памятников архитектуры, которые находятся в определенном реестре и подлежат защите. Если же речь о квартире в доме дореволюционной эпохе, сделка купли-продажи может обойтись без дополнительных документов.

Ограничения для владельцев квартиры в доме-памятнике архитектуры

Согласно все тому же Закону Украины «Об охране культурного наследия» любые ремонтные работы в квартирах дома-памятника архитектуры, взятого под охрану государства, нельзя проводить без письменного согласования. Рассмотрим подробнее, что запрещено делать в такой недвижимости.

Что нельзя делать в доме-памятнике архитектуры

В квартире нельзя

  • проводить реконструкции. Допустима только реставрация и только после письменного разрешения органов охраны культурного наследия;
  • нарушать целостный облик самого дома или общего архитектурного ансамбля, в который он входит;
  • проводить работы, которые создают угрозу повреждения здания, его разрушения;
  • проводить ремонтные работы без соответствующей лицензии на реставрационную деятельность;
  • менять фасад дома без согласования, в частности речь идет о смене окон на пластиковые, установке кондиционеров и спутниковых тарелок.

Так, работы по замене водопровода, переносы дверного проема и прочие всевозможные работы внутри квартиры также должны тщательно согласовываться. Нарушение подобных правил может привести к штрафным и административным санкциям. А если несанкционированные работы повлекут разрушение дома, то и к уголовному наказанию в соответствии со Ст. 298 Уголовного кодекса Украины.

Порядок ремонта в доме-памятнике архитектуры

Для начала владелец квартиры должен оформить письменное соглашение на реставрационные работы в органах охраны объектов культурного значения. Затем нанять ремонтную бригаду, у которой есть специальная лицензия и только потом приступать к ремонту. При этом изменение внешнего вида фасада по-прежнему недопустимо.

Несмотря на все вышеперечисленные трудности, востребованность квартир в домах-памятниках архитектуры не спадает. Этому способствует расположение в центральной части города, ликвидность, которая не уменьшается с годами и исторический статус дома, который дарит владельцу квартиры некоторый престиж.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *