2 дома на одном участке

  • автор:

О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 октября 2011 года N Д23-4229
О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о строительстве объекта недвижимости на нескольких (смежных) земельных участках и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство (пункт 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее — Градостроительный кодекс).
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.
В случае, если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка — строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.
Таким образом, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на которых расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается.
Учитывая изложенное, считаем, что один объект недвижимости (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участка нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем установлено, что линейные объекты (дороги, линии электропередачи, нефтепроводы и иные характерные сооружения) могут располагаться на территории более одного регистрационного округа и, таким образом, на нескольких земельных участках (статья 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Дополнительно сообщаем, что Минрегион России в соответствии с Положением о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2005 года N 40, является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в том числе осуществления строительства, архитектуры и градостроительства.

Заместитель
директора Департамента недвижимости
М.В.Бочаров

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
Информационный бюллетень «Нормирование,
стандартизация и сертификация в
строительстве», N 1, 2012 год

Разрешено ли на одном участке ИЖС построить два жилых дома

Статья обновлена: 17 марта 2020 г. Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.

Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:

«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено. Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил».

Кратко о требованиях к домам

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.

Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.

Как найти местные ПЗЗ

Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.

Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.

Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Название зоны участка

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.

Требование по отступам и максимальному проценту застройки

Соседи хотят строить второй дом высотой в два или три этажа: Как можно запретить им такое строительство?

Ситуация, о которой рассказывает Наталья, сейчас не редкость – близкое строительство на соседних участках высоких домов стало одной из главных причин конфликтов между соседями:

«Живу в частном секторе, и соседи недавно огорошили новостью, что собираются строить второй дом на участке в 10 соток. Проблема в том, что в планах у них двух или трехэтажный дом, и расположен он будет с юго-восточной стороны нашего дома, то есть большую часть дня свет попадать к нам в дом не будет. У нас один этаж, живем здесь около 20 лет, и у большинства людей на улице дома были одноэтажные, но в последнее время мода, что ли, изменилась: строятся только от двух этажей, еще и не по одному дому, есть тенденция к дроблению участков. У соседей на участке уже есть дом, но они решили построить еще один, для детей. Через улицу соседи также разделили участок 12 соток на 2 участка, один продали, в итоге на каждом вырос двухэтажный особняк, нормативы не выдержаны, дома стоят впритык друг к другу. Страшно мне, не люблю тень, к тому же у меня много растений в палисаднике. Понимаю, что думаю только о себе, и предполагаю, что всё законно, но, блин, не очень хочется жить в тени. Может у кого-нибудь была подобная ситуация, как вы ее решили?»

Чем можно обрадовать Наталью? Сначала о том, что касается эмоциональной стороны дела. Конечно, свою оценку ситуации Наталья дала очень понятно – не хочет она, чтобы соседи строили вблизи с границей ее участка высокий дом. Это нормально – человек привык, чтобы светило солнце, не любит тень, ну, и что? Неприятие соседа это не запрет на строительство, а вот, что касается действующих норм, то они не запрещают строить высокие дома, расположенные не так далеко от забора.

В Градостроительном кодексе дано четкое определение: объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров. Так что, с высотой все понятно – три этажа законом строить разрешено. Теперь осталось разобраться с расстоянием от границы участка. В большинстве Правил землепользования и застройки муниципалитетов сейчас указывается трехметровая норма отступа от межи – это минимальное расстояние, на котором должен располагаться индивидуальный жилой дом от границ земельного участка. Ну и, как бы, все – если соседи Натальи будут соблюдать эти требования, то никаких нарушений они не допускают, а, следовательно, помешать такому строительству законными способами не получится.

Спасибо, что дочитали статью, надеемся, что Вы не жалеете о потраченных минутах. Не скупитесь на лайк, если прочитанное Вам понравилось. Подписывайтесь на канал – постараемся не разочаровать Вас новыми публикациями.

Как оформить два дома на небольшом земельном участке

В Управление Росреестра по Республике Татарстан нередко обращаются граждане, интересующиеся, можно ли на земельном участке, который невозможно разделить в виду небольшой площади, построить два дома и оформить на каждый право собственности.

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом – молодая семья.

Как пояснила начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Эндже Мухаметгалиева, действующим законодательством не предусмотрено прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Поэтому в случае, если земельный участок, находящийся в долевой собственности двух лиц, не может быть реально разделен, правообладатели могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свои собственные средства.

Для сведения

Согласно ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Кроме того, важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены градостроительные нормы и правила, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.д. В противном случае такая постройка может попасть под категорию самовольной, а также привести к спорам с соседями. При этом Эндже Мухаметгалиева напомнила, что до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка следует получить в полномочном органе разрешение на строительство таких объектов недвижимости.

Сведения об объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии).

При обращении за государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права собственности каждого из правообладателей земельного участка на свой индивидуальный жилой дом необходимо будет представить не менее двух подлинников указанного соглашения, технические планы на построенные дома, а также уплатить каждому заявителю госпошлину в размере 350 рублей.

Также государственный регистратор напомнила, что до 1 марта 2020 года действует упрощенный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства («дачная амнистия»).

Пресс-служба

Как оформить два дома на небольшом земельном участке?

Отвечают специалисты филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата
Росреестра» по Тульской области

Можно ли на земельном участке, который невозможно разделить ввиду небольшой площади, построить два дома и оформить на каждый право собственности?

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются часто. Например, в одном доме живут родители, в другом — молодая семья.

Действующим законодательством не предусмотрено прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Поэтому в случае, если земельный участок, находящийся в долевой собственности двух лиц, не может быть реально разделен, правообладатели могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свои собственные средства.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а если согласие не достигнуто, — в судебном порядке.

Кроме того, важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены градостроительные нормы и правила, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т. д. В противном случае такая постройка может попасть под категорию самовольной, а также привести к спорам с соседями.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *